Travaux en copropriété : guide du vote à la réalisation !

Travaux en copropriété privatives : quelles règles à suivre ?

Les travaux en copropriété privatives sont soumis à des normes strictes qui visent à garantir la sécurité et la tranquillité de tous les copropriétaires.

Ces consignes sont prévues par un décret et le règlement de copropriété, et elles doivent être respectées pour que les travaux en copropriété puissent être exécutés dans de bonnes conditions.

Il existe plusieurs autres diagnostics obligatoires lors de la vente d’un bien immobilier en copropriété. Parmi eux, on peut citer entre autres :

Le DTG en copropriété, qui permet de réaliser un diagnostic technique global. Pour en savoir plus à propos du DTG, vous pouvez toujours consulter DTG copropriété.

Le DTG (Diagnostic Technique Global) en copropriété est une évaluation détaillée de l’état technique de l’immeuble et de ses parties communes. Il comprend notamment l’analyse de la solidité des structures, des installations électriques, de plomberie, de chauffage, de ventilation, ainsi que des éventuels problèmes d’isolation thermique et acoustique. Ce diagnostic vise à identifier les éventuels travaux nécessaires pour garantir la sécurité et la pérennité du bâtiment.

Il doit être réalisé par un professionnel certifié et son rapport doit être annexé à toute promesse de vente d’un lot en copropriété. En plus du DTG, d’autres diagnostics obligatoires peuvent être requis, tels que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’ERP (État des Risques et Pollutions) ou encore le CREP (Constat des Risques d’Exposition au Plomb).

Ces diagnostics permettent d’informer les acheteurs sur l’état général du bien immobilier et de garantir leur sécurité et leur tranquillité une fois installés dans la copropriété. En conclusion, le respect des normes et des diagnostics obligatoires en copropriété est essentiel pour assurer la sécurité et la quiétude de tous les copropriétaires et pour garantir la bonne exécution des travaux dans l’immeuble.

Le seuil des travaux fixés à l’intérieur de l’appartement

Sous réserve de ne pas porter atteinte aux parties communes ou à la structure de l’immeuble, chaque co-propriétaire peut librement réaliser des travaux dans son lot de copropriété.

Ces travaux peuvent consister en :

• La pose d’une nouvelle tapisserie ;
• L’application d’une nouvelle peinture ;
• L’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains ;
• L’adaptation aux normes handicapées ;
• La démolition de cloisons non porteuses ;
• L’isolation intérieure ;
• L’installation d’une cloison interne ;
• La pose d’un nouveau revêtement de sol ;
• La création d’une mezzanine dans l’espace existant.

Il est important de rappeler que les ouvrages accomplis par chaque copropriétaire ne doivent pas porter atteinte aux parties communes ni à la structure de l’immeuble.

Par conséquent, les travaux qui pourraient affecter la solidité de l’immeuble, tels que la démolition de murs porteurs, sont interdits sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale.

En revanche, les travaux qui ne portent pas atteinte à la structure ou l’aspect de l’immeuble peuvent être librement menés à bien par chaque co-propriétaire dans son lot de copropriété.

• Amélioration de l’isolation ;
• De l’état des fenêtres ;
• Dépenses en énergie.

Pour les parties communes affectées par les travaux

Même dans un logement privatif, certaines parties sont considérées comme parties communes.

On parle de parties telles que :

• Les murs porteurs ;
• Les canalisations appartenant aux équipements communs tels que le chauffage et le gaz qui traversent l’appartement ;
• Les coffres ;
• Les gaines ;
• Les têtes de cheminées.

Pour toutes interventions sur ces éléments, les accords préalables des autres copropriétaires de l’immeuble sont obligatoires.

De même, certains ouvrages réalisés dans une zone privative (un appartement) peuvent impacter l’aspect extérieur de la résidence collective.

Parmi ces travaux, on peut citer :

• La création d’ouvertures ;
• La fermeture d’un balcon ;
• Le changement de couleur des volets ;
• L’aménagement d’une véranda ;
• Le changement de fenêtres.

Ces travaux nécessitent impérativement l’accord des copropriétaires et doivent faire l’objet d’une déclaration préalable de travaux à déposer en mairie.

Il est important de souligner que les travaux menés à bien dans un lot de copropriété peuvent impacter la vie commune de l’immeuble.

• Horaires de travail des ouvriers ;
• Dépenses en énergie, etc.

Ainsi, pour préserver l’harmonie et la qualité de vie des occupants de l’immeuble, l’accord préalable des autres copropriétaires est requis. La réglementation en matière d’urbanisme impose une déclaration préalable de travaux pour certains types de travaux.

Des aménagements dans des espaces privés peuvent aboutir à une appropriation de parties communes.

Dans ce cas, une autorisation doit être obtenue par une double majorité renforcée conformément à l’article 26. Il est alors requis d’obtenir non plus la majorité simple des voix, mais au moins les deux tiers des tantièmes de la copropriété.

Réaliser les travaux de copropriété : 5 étapes

La réalisation des travaux de copropriétés est un processus qui se fait en étapes. Cela permet de garantir la préparation et l’exécution des travaux en copropriété. Voici notre guide :

Étape 1 : L’assemblée générale doit donner son autorisation

En principe, seuls les travaux pour lesquels l’assemblée générale a donné son approbation peuvent être effectués. Toutefois, dans certaines situations, le syndic peut, de sa propre initiative, prendre la décision de faire des travaux sans accord préalable des copropriétaires.

Cette disposition s’applique aux petits travaux d’entretien tels que le remplacement :

• D’une vitre ;
• D’une ampoule ;
• D’un interrupteur ;
• L’approvisionnement en combustible, etc.

Il s’applique également aux travaux urgents nécessaires à la préservation de l’immeuble, comme :

• La réparation d’une fuite d’eau due à une canalisation rompue ;
• Le remplacement de la vitre cassée de l’entrée de l’immeuble ;
• La réparation ou le remplacement d’une chaudière
• Le dégorgement d’un collecteur d’égout.

Dans ce cas, le syndic doit informer les copropriétaires et convoquer immédiatement une assemblée générale.

Pour financer ces travaux, le syndic peut, après avis du conseil syndical, demander le versement d’une provision qui ne doit pas dépasser un tiers du montant estimatif des travaux.

En outre, le choix de réaliser des travaux peut être prise à la suite d’un audit énergétique ou d’un diagnostic de performance énergétique (DPE). Elle peut également être prise suite à l’obligation d’élaborer un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT). Ce dernier s’applique aux copropriétés de plus de 15 ans, comprenant des immeubles à usage partiel ou total d’habitation.

Tout copropriétaire est habilité à proposer l’exécution de travaux à l’assemblée générale. À cet effet, il doit inscrire sa proposition à l’ordre du jour de l’assemblée générale en envoyant un courrier recommandé avec accusé de réception à son syndic.

Étape 2 : Approbation des copropriétaires et définition du mode de paiement

Le choix de procéder à des travaux est soumis au vote des copropriétaires. Afin que ces derniers puissent prendre leur décision en toute connaissance de cause, les documents concernant les travaux envisagés doivent être joints à l’envoi de l’ordre du jour.

Toutefois, il n’est pas obligatoire de notifier le devis de l’entreprise. L’assemblée générale doit fixer un seuil pour les marchés de travaux et les contrats. C’est à partir de celui-ci que l’appel d’offres des entreprises (demande d’au moins deux estimation ou appel d’offres) devient obligatoire.

Vous trouverez ci-dessous quelques exemples sur des devis possibles :

• DPE
• Diagnostic immobilier

L’appel d’offres peut être déléguée au conseil syndical par l’assemblée générale. En dessous de ce seuil, il n’est pas obligatoire de présenter plusieurs estimations, mais il est toujours recommandé de consulter plusieurs entreprises.

De plus, si l’une des entreprises est directement ou indirectement liée au syndic, la nature de ces liens doit être précisée. Si le contrat est conclu en violation de cette disposition, il ne sera pas opposable au syndicat.

L’assemblée générale doit non seulement décider de l’entreprise qui exécutera les travaux, mais également établir les modalités de paiement de ces derniers. Les copropriétaires et le syndic peuvent également bénéficier de différents types de financement pour les travaux.

Pour prendre son choix, l’assemblée générale doit s’assurer que les travaux envisagés remplissent les conditions suivantes :

• Ne pas mettre en danger la stabilité de l’immeuble ou la sécurité de ses occupants ;
• Être conformes à la destination de l’immeuble ;
• Ne pas porter atteinte aux droits des copropriétaires sur leurs lots.

Pour que les travaux puissent être réalisés, les copropriétaires doivent les approuver.

Selon la nature des travaux (entretien, réparation, amélioration) et leur importance, les règles de majorité diffèrent.

Les travaux peuvent être votés à la majorité des articles 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965, voire à l’unanimité des copropriétaires.

« La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il s’agit de la règle fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés. Elle a traversé les décennies, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. Ainsi, en cinquante ans, elle a connu une quarantaine de modifications législatives plus ou moins importantes dont les plus récentes sont issues des lois Alur (2014) et Elan (2018). » – Loi de 1965

Après le vote, l’assemblée générale est habilitée à prendre les décisions suivantes concernant la réalisation de travaux :

• Rejeter ou approuver les travaux proposés ;
• Autoriser les travaux sous certaines conditions préalables. L’autorisation sera suspendue jusqu’à ce que ces conditions soient satisfaites ;
• Accorder l’autorisation de réaliser les travaux proposés par un copropriétaire. Ce dernier bénéficie d’un droit imprescriptible, sauf en cas de survenance ou de découverte d’un fait nouveau.

Étape 3 : Signature du contrat de réalisation des travaux entre le syndic et l’entreprise de travaux

Après l’adoption de la résolution par l’assemblée générale, la réalisation des travaux requiert la conclusion d’un contrat.

Pour que les travaux en copropriété soient menés à bien, un contrat doit être établi entre le syndicat et l’entreprise de travaux. Ce contrat doit spécifier les conditions générales et particulières de l’ouvrage, les délais d’exécution, les modalités de paiement, etc.

À cet effet, le syndic, qui a pour rôle d’exécuter les décisions prises en assemblée générale, est mandaté pour contracter avec une entreprise spécialisée. Il doit choisir une entreprise de travaux compétente. Cette dernière disposera bien évidemment des qualifications et des assurances nécessaires pour mener à bien les travaux prévus.

Cette sélection doit se faire en conformité avec les normes de la commande publique.

Ainsi, l’entreprise de travaux est sélectionnée et un contrat est signé entre elle et le syndic, condition sine qua non (non-négociable) pour le démarrage effectif du chantier.

Étape 4 : Lancement du chantier sous contrôle du syndic

Le suivi de la bonne exécution des travaux en copropriété est sous la responsabilité du syndic.

Ce dernier a pour mission de s’assurer :

• Que les travaux se déroulent conformément aux stipulations d’un contrat ;
• Que les délais sont respectés ;
• Que la qualité de l’ouvrage est satisfaisante.

Le syndic est également tenu d’informer les occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises en assemblée générale relatives aux travaux. Cette information doit être transmise dans un délai raisonnable après la prise de décision et de manière claire et précise.

Étape 5 : Observation et commentaire des travaux en copropriété par le syndic

En sa qualité de mandataire, le syndic est chargé de la réception des travaux à leur achèvement. Cette réception a pour objet de vérifier que les travaux ont été menés à bien conformément aux dispositions du contrat et aux règles de l’art.

Elle permet également de s’assurer que les travaux ont été menés à bien dans les conditions requises. En cas de malfaçons ou de mauvaise exécution des travaux, le syndic est tenu de rechercher la responsabilité de l’entreprise de travaux . Il peut également faire jouer les garanties légales telles que la garantie décennale ou la responsabilité civile de l’entreprise.

La réception des travaux est un moment crucial dans la réception des travaux en copropriété. Elle permet de constater que les travaux sont conformes aux spécifications du contrat et aux normes en vigueur.

En cas de défaillance de l’entreprise de travaux, le syndic doit mettre en œuvre les garanties légales pour réparer les dommages subis par la copropriété. Le syndic est donc un acteur clé pour garantir le succès des travaux en copropriété.

Précision sur les modalités de paiement de travaux en copropriété

Les travaux en copropriété peuvent être financés de différentes manières. Voici 3 options disponibles :

La demande de fonds exceptionnels

Lorsque des travaux sont menés à biens dans les parties communes, le syndic a la possibilité d’émettre un appel de fonds supplémentaire sans recourir à un mode de financement spécifique.

Le fonds pour travaux

Il est important de rappeler que le fonds de travaux a été instauré par la loi ALUR pour permettre la constitution d’une réserve en vue d’éventuels travaux à réaliser au sein de la copropriété. Cette réserve est alimentée tout au long de l’année grâce à des appels de fonds supplémentaires.

Depuis 2017, toutes les copropriétés doivent être pourvues d’un fonds de travaux, sauf celles répondant aux critères suivants :

• De moins de 5 ans ;
• Dont le diagnostic technique global conclut qu’aucun travaux spécifiques ne sont nécessaires dans les 10 prochaines années ;
• De moins de 10 lots ayant décidés à l’unanimité contre l’implémentation du fonds de travaux.

Lorsqu’il est obligatoire, le fonds de travaux doit représenter au minimum 5 % du budget prévisionnel de la copropriété. Pour débloquer le fonds de travaux, les copropriétaires doivent voter en assemblée générale à la majorité absolue.

Lors de cette assemblée :

1. Les travaux sont votés ;
2. L’estimation d’avant-projet d’une entreprise est choisi ;
3. Le financement de ces travaux est voté.

C’est dans la résolution relative au financement des travaux qu’il est possible de décider de mobiliser tout ou partie du fonds de travaux.

L’emprunt collectif

Une autre solution pour financer les travaux dans les parties communes d’une copropriété consiste à souscrire un emprunt collectif. Concrètement, il s’agit d’un prêt bancaire souscrit au nom du syndicat des copropriétaires par le syndic, après un suffrage en assemblée générale à la majorité absolue.

Notez que le Copro 100 est un emprunt collectif fréquemment utilisé en copropriété. Il s’agit d’un prêt flexible offrant des conditions souples, qui peut être utilisé pour financer tous types de travaux.

Seuls les copropriétaires volontaires peuvent souscrire à cet emprunt, étant donné qu’au moins deux copropriétaires doivent y souscrire. Il est important de noter que dans le cadre d’un emprunt collectif, chaque copropriétaire est responsable du paiement de ses mensualités. Aucune clause de solidarité n’existe entre les copropriétaires. Le montant des mensualités est calculé en fonction de la part des parties communes détenue par chaque copropriétaire ayant souscrit à l’emprunt collectif.

Il n’est pas nécessaire de fournir une garantie pour souscrire à un emprunt collectif de copropriété (niveau de dette globale, montant d’impayés dans la copropriété, etc.).

Par conséquent, bien que ce type de prêt collectif nécessite une caution bancaire, les finances de la copropriété peuvent être rapidement compromises si des copropriétaires en situation de défaut de paiement souscrivent à ce type de dispositif.

Combien de temps pour obtenir les approbations nécessaires ?

L’approbation en assemblée générale ne signifie pas le commencement des travaux. En effet, toutes les résolutions adoptées peuvent être contestées dans les deux mois suivant la notification du procès-verbal.

Ce dernier est établi par le syndic, sous la supervision du conseil syndical, au plus tard un mois après l’AG. Ainsi, l’exécution des travaux ne peut débuter qu’à l’expiration de la période de recours, soit un délai de 2 à 3 mois.

Cas du rejet du lancement des travaux

Si les travaux souhaités par un copropriétaire sont rejetés lors de l’AG, une contestation peut être déposée auprès du tribunal judiciaire (ex-TGI). Le juge vérifiera alors si le refus est légitime. Attention, il est primordial de ne pas démarrer les travaux en attendant l’autorisation.

Ceux-ci ne seront acceptés que s’ils respectent les normes suivantes :

• Ils améliorent l’état de l’immeuble ;
• Ils ne sont pas interdits par le règlement de la copropriété ;
• Ils ne causent pas de préjudice aux autres copropriétaires.

À propos des normes des travaux en construction neuve, consultez les normes RT 2012 et RE2020.

Interdiction location des passoires énergétiques : des travaux nécessaires

De nombreux propriétaires bailleurs devront réaliser des travaux indispensables. Une future réglementation interdira la location des passoires thermiques. En d’autres termes, les logements énergivores classés F ou DPE G devront parfois subir une rénovation importante pour améliorer leur classement et éviter cette interdiction.

Une raison de plus de se pencher sur les règles en matière de travaux !

La loi Climat et résilience introduit de nombreuses évolutions majeures à prendre en compte. Si vous êtes propriétaires d’un logement d’une quelconque classe du DPE, il faudra bien suivre les règlementations mise en place au fur et à mesure.