Taux d’usure : définition, calcul et réglementation en 2023

C’est quoi le taux d’usure ? 🤔

Il constitue le quotient maximal auquel une institution financière peut octroyer un financement. Sa principale mission est de protéger l’emprunteur en l’empêchant de souscrire à un crédit immobilier à un taux trop élevé.

Cette limite imposée aux prêteurs est établie par la Banque de France (BDF). Elle garantit la protection des particuliers et des entreprises françaises contre des taux exorbitants et maintenir un équilibre financier.

Le Code de la consommation et le Règlement monétaire et financier encadrent les crédits usuraires.

“La Banque de France, dans le but de mieux « lisser » la hausse du taux d’usure pendant la période de remontée exceptionnelle des quotients, a annoncé un ajustement technique. Leur publication pour toutes les catégories sera désormais effectuée mensuellement plutôt qu’à intervalle trimestriel, à compter du 1er février pour les quotients applicables du 1er février au 1er juillet. Les taux resteront établis sur la base de la moyenne des cours pratiqués au cours des trois mois précédents.”

Banque de France

Comment le calculer ? ✍️

Le calcul est réglementé et la BDF détermine ce quotient en ajoutant un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les institutions financières.

Ce dernier est déterminé en se basant sur la moyenne des quotients pratiqués par les établissements bancaires au cours du trimestre précédent.

Le seuil usuraire

Il est impossible de contourner celui-ci. Le taux annuel global proposé par une institution financière doit donc être inférieur au taux d’usure en vigueur. Le fait de dépasser la limite est considéré comme une infraction pénale.

Elle est passible de 2 ans de prison et d’une amende de 300 000 euros, selon l’article L 341-50 du Code de la consommation.

Le quotient annuel effectif global, qui permet à tout individu de comparer les différentes offres d’emprunts. Il comprend :

• Le taux nominal
• Les frais des dossiers
• Les frais d’assurance
• La garantie obligatoire

Cependant, la couverture débiteur n’est pas une obligation légale, mais est incluse dans le TAEG et ainsi le seuil usuraire.

Son mode de calcul présente néanmoins certaines faiblesses, notamment :

• La prise en compte des caractéristiques personnelles du débiteur
• La variation de l’environnement des taux

De plus, la BDF s’appuie sur les crédits encaissés au cours du dernier trimestre afin d’établir celui-ci. Cela peut pénaliser les individus souhaitant effectuer un achat immobilier en cas de remontée des quotients.

Effet ciseau

Il signifie que les emprunteurs se retrouvent pris entre un taux d’usure basé sur des quotients plus anciens et les taux actuels au moment de la demande de financement.

Ce décalage peut entraîner l’exclusion de nombreux Français d’un potentiel financement, même si leurs ratios restent inférieurs à l’inflation.

Emprunter devient alors une opportunité intéressante, il ne remplit plus ainsi son rôle de protection, mais fait le contraire.

Taux d’usure sur le mois de mars 2023

Acquérir un crédit en dépit du taux d’usure

Les informations peuvent sembler sombres, mais il existe des moyens d’obtenir un emprunt immobilier dans de nombreuses situations sans dépasser celui-ci. Le rôle du courtier est plus important que jamais pour trouver la meilleure solution.

Nous vous avons expliqué :

• Comment le ratio était calculé ;
• Comment il est comparé au coût total d’un financement.

En travaillant sur chaque élément de celui-ci, il est possible de réduire le ratio intermédiaire sans dépasser le quotient d’endettement maximum autorisé.

Acquérir un meilleur taux nominal :

Les ratios sont en hausses depuis un certain temps, mais la concurrence entre les institutions financières reste forte. Profitez-en pour :

• Négocier un meilleur quotient nominal ;
• Comparer les frais de dossier.

Si vous êtes refusé par un établissement de crédit, n’abandonnez pas votre projet d’acquisition immobilière.

Trouver une meilleure assurance de prêt :

Toutes les banques exigent une couverture débiteur, mais aucune ne peut vous imposer la leur. Utilisez la loi Lagarde pour faire jouer la concurrence entre les fournisseurs de couverture et obtenir la meilleure proposition.

Le coût de la couverture de prêt est inclus dans le TAEG, donc une réduction de quelques dixièmes de point peut vous aider à signer votre offre de financement.

Bénéficier des prêts aidés :

Il existe un grand nombre de prêts aidés qui peuvent vous assister à financer votre achat de bien foncier. Certaines banques peuvent vous guider pour déterminer les conditions et leurs modalités, telles que :

• Le prêt à taux zéro ;
• Le prêt Action Logement ;
• Les prêts régionaux.

En les utilisant, vous pouvez réduire le montant du capital emprunté et rester en dessous de la limite ordonnée par la BDF.

Emprunter sur une période plus courte :

Une autre possibilité de réduire votre TAEG est de réduire la durée de votre emprunt immobilier. En général, plus la durée de financement est courte, moins le quotient d’intérêt nominal est élevé, car l’établissement de crédit prend moins de risques.

Par conséquent, un prêt immobilier de 15 ans aura un meilleur ratio qu’un 25 ans.

Cependant, il est important de ne pas dépasser le taux d’endettement maximal fixé à 35 % de vos revenus. Vous pouvez :

• Consulter votre épargne qui est placée sur un PEL, un PEA ou une assurance-vie ;
• Débloquer votre plan d’épargne entreprise (PEE) ou plan d’épargne retraite (PER) pour financer votre acquisition immobilière.

Choisir un prêt à taux variable :

C’est un autre principe fondamental : ils offrent un quotient d’intérêt initial plus bas que les prêts à ratio fixe.

Pour se protéger contre une hausse massive des taux dans les années à venir, vous pouvez négocier :

• Un prêt à quotient changeant plafonné (avec un plafond d’augmentation des taux) ;
• Un prêt à taux mixte.

Malheureusement, peu d’établissements bancaires proposent ce type de financement qui propose :

• La sécurité d’un taux fixe les premières années ;
• Suivi d’un ratio révisable par la suite.

C’est une solution peu connue qui peut être très utile pour contourner le taux d’usure en 2022 si vous prévoyez de revendre votre bien immobilier dans quelques années.

Recourir via une SCI :

Si le débiteur est une personne morale, le taux d’usure est différent, voire absent si la SCI a un objet professionnel. Cette solution pour éviter le seuil doit être utilisée avec précaution.

La création d’une SCI exclut les prêts aidés et entraîne des complications :

• Comptables ;
• Fiscales ;
• Administratives.

C’est une solution pour les investisseurs immobiliers aguerris.

Diriger sa demande de prêt avec un courtier :

C’est la solution qui englobe les six autres pistes !
Le but est d’obtenir un crédit sous les meilleures conditions, sans dépasser le taux d’usure.

• Votre courtier vous accompagne pour élaborer le meilleur dossier de financement.
• Son expertise permet d’optimiser le projet de financement pour le présenter aux institutions financières lorsqu’il est complet et parfait.
• Sa connaissance de tous les mécanismes et acteurs du crédit offre des dizaines de possibilités à chaque débiteur.

Les dossiers de demande de crédit doivent être travaillés ! Il ne suffit pas de collecter des documents et des justificatifs, mais de faire preuve d’imagination pour trouver des solutions.

Les courtiers vous accompagnent dans :

• La négociation du meilleur ratio nominal ;
• Ils peuvent trouver des solutions pour réduire le prix des garanties de financement ;
• Évaluer les aides de l’État disponibles.

Ainsi, votre courtier trouvera des solutions de financement adaptées pour offrir un TAEG inférieur au taux d’usure et vous permettre de concrétiser votre projet immobilier.

Les conséquences que subissent les emprunteurs

Le niveau actuel du taux d’usure inquiète les institutions de crédit et les courtiers, qui constatent un accroissement des refus de prêt immobilier en raison de son dépassement.

Cette situation se traduit également par une baisse du volume des prêts accordés au cours des dernières semaines. Cela devrait se poursuivre avec l’augmentation de l’inflation.

Il est donc crucial de surveiller de près l’évolution de celui-ci et de mettre en place des mesures pour garantir un accès équitable et abordable aux crédits pour tous les débiteurs.

« Le taux d’usure est comme un phare dans la tempête du marché. Il guide les débiteurs et les prêteurs à travers les eaux agitées des conditions économiques changeantes. »

Cette citation souligne son importance en tant qu’indicateur clé pour les débiteurs et les prêteurs sur le marché financier :

• Il suggère que le taux d’usure serve de repère ;
• Il aide les parties impliquées à « naviguer » dans un environnement économique en constante évolution ;
• À prendre des décisions éclairées en matière d’emprunts.