Succession immobilière : définition, calcul et particularités

Succession immobilière : définition générale

Il s’agit de l’intégralité des démarches entreprises après le décès d’une personne ayant été propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers. Dans l’hypothèse où le défunt était titulaire de la propriété de ses biens, la mise en œuvre du testament est subordonnée à cette circonstance. Les légataires et les exécuteurs testamentaires sont alors nommés.

Par la suite, il est essentiel de procéder à la liquidation de la succession du défunt.

Quelle est la fonction de l’exécuteur testamentaire ?

L’exécuteur testamentaire (parfois nommé liquidateur) représente un individu désigné par le testateur, à savoir le défunt. Cette fonction est communément dévolue à une personne proche, comme le conjoint survivant ou l’enfant du testateur. Sa mission principale consiste à protéger les intérêts de tous les héritiers, tout en assurant le respect des dispositions testamentaires.

Il est également responsable de la gestion du patrimoine du défunt jusqu’à la clôture de la succession. De ce fait, il assume une fonction d’une grande importance.

Cas n°1 : les effets de la pleine-propriété sur le bien

Dans le cas où le bien immobilier est soumis à la pleine propriété, l’exécuteur testamentaire doit solliciter sans délai l’ouverture d’une procédure d’inscription.

Celle-ci se fera au rôle foncier du bien auprès de l’autorité compétente. Il faudra également prendre en compte la dévolution successorale.

Tout au long de la procédure de succession immobilière, l’exécuteur testamentaire est chargé :

• de communiquer avec les héritiers et les créanciers,
• d’accomplir les formalités pour la libération des droits d’usufruit et de nue-propriété,
• de réaliser et de liquider le patrimoine du défunt.

Cette liquidation comprend notamment :

• la vente du bien immobilier,
• le versement des fonds provenant de la vente aux ayants droit ou héritiers,
• la possibilité de réaliser des placements.

Il est à souligner que l’exécuteur testamentaire ne peut être tenu pour responsable que dans la mesure où il agit conformément aux dispositions légales et testamentaires. Il peut, à sa discrétion, demander des avis de professionnels.

Cas n°2 : conséquences sur le bien, de la nue-propriété

Si le bien immobilier est acquis en nue propriété, l’exécuteur testamentaire doit en notifier l’acte d’ouverture de la succession au service des impôts. Il est alors tenu d’agir comme s’il était le propriétaire unique du bien. Cela, en accomplissant toutes les formalités nécessaires pour la conservation de ce dernier.

De même, il doit liquider le bien et verser les fonds résultants à l’ayant droit ou aux héritiers.

En outre, il peut également procéder à des placements financiers. Il doit agir rapidement pour éviter que le bien ne soit grevé d’un droit de préemption.

Cas n°3 : soumission du bien à la réserve héréditaire

Lorsque le bien est une nue-propriété, l’exécuteur testamentaire doit agir tel un propriétaire unique. Il doit notifier l’ouverture de la succession aux services fiscaux.

Il a pour mission :

• de procéder à la liquidation des biens,
• de réaliser les actes que pourrait accomplir un propriétaire unique,
• de verser les fonds aux héritiers ou à l’ayant droit.

Il est également en droit de réaliser des placements. Toutefois, il doit faire preuve de diligence afin d’éviter que le bien ne soit grevé d’un droit de préemption.

À qui revient l’héritage d’un bien immobilier ?

Le bénéficiaire d’une succession immobilière est celui qui reçoit le bien en héritage, mais il ne peut pas en prendre possession directement. En effet, la succession doit suivre un processus bien défini. Les héritiers sont les personnes désignées par la loi pour recevoir le legs. Les exécuteurs testamentaires sont les personnes choisies par le défunt pour gérer sa succession.

Voici les 3 types d’héritiers possibles :

• Le légataire ab intestat, plus couramment appelé héritier légal, est le bénéficiaire de la succession lorsqu’il n’y a pas de testament. Contrairement au légataire universel, il est désigné par la loi et fait partie de la liste des héritiers prévue par cette dernière. Cette liste comprend généralement les enfants, les parents, les petits-enfants et l’époux du défunt. L’héritier légal ne peut pas refuser la succession qui lui est dévolue.
• Le bénéficiaire de l’héritage d’un bien immobilier, dans le cas où il y a un testament, est l’héritier testamentaire. Contrairement à l’héritier légal, il est désigné expressément par le défunt dans son testament. Cependant, il est toujours issu de la liste des héritiers établie par la loi.
• Le terme « héritier partiel » désigne une personne qui a été nommée par le défunt pour hériter d’une partie de son patrimoine. Cette désignation peut être faite dans le testament ou intervenir après la mort du défunt, lorsque les héritiers légaux ou testamentaires ne peuvent ou ne souhaitent pas prendre possession de cette partie du patrimoine.

Quelle est la distinction entre une succession immobilière et une donation immobilière ?

Le processus de succession immobilière consiste en la transmission d’un bien immobilier d’un défunt à un héritier, à condition que le défunt en soit propriétaire. Ce bien est considéré comme faisant partie de la succession et passe des mains du défunt à celles de son héritier.

Quant à la donation immobilière, elle permet de transférer gratuitement la propriété d’un bien immobilier à une personne ou à une association. La donation est un acte unilatéral dans lequel le donateur offre la propriété des biens au donataire.

Il existe deux types de donation :

• la donation-partage, qui permet de transmettre le bien à une ou plusieurs personnes sans que le donateur ne puisse en jouir,
• la donation avec réserve d’usufruit, qui permet au donateur de jouir du bien pendant sa vie, et à l’usufruitier(s) après sa mort.

À quel moment la succession immobilière a-t-elle lieu ?

En cas de décès du propriétaire d’un bien immobilier, la succession doit être déclarée, en principe, dès cet événement. Seuls les majeurs sont habilités à effectuer une telle déclaration, qui nécessite la présentation d’un certificat de décès.

Il est possible de régler cette succession par voie judiciaire ou conventionnelle. Le règlement judiciaire permet d’obtenir un jugement qui tranche toutes les contestations relatives à la succession. Cependant, il s’agit de la voie la plus longue et la plus coûteuse.

En revanche, le règlement conventionnel, qui se fait par un acte notarié, constitue une alternative moins onéreuse et plus rapide.

Quels sont les droits de succession pour un bien immobilier ?

Les héritiers qui :

• disposent d’une réserve ou,
• qui sont en position secondaire peuvent choisir ou non d’exercer leur option d’achat sur le bien immobilier.

Cela étant, ils ont la possibilité de vendre le bien s’ils le souhaitent, à condition que la vente soit approuvée par l’ensemble des héritiers.

En outre, ils doivent participer à l’établissement du procès-verbal de succession. Si nécessaire, les héritiers peuvent demander au juge d’instance la réalisation d’un inventaire ainsi qu’un état des lieux.

Quelles sont les formalités à remplir pour une succession immobilière ?

Les obligations administratives sont soumises au contrôle de la commission départementale des successions et des libéralités (CDLS). Elles sont généralement accomplies par le notaire en charge de la succession. Les formalités judiciaires, quant à elles, sont sous la responsabilité du juge d’instance.

L’inventaire doit être réalisé par le notaire en charge de la succession. Les obligations fiscales sont également accomplies par le notaire en charge de la succession. Il convient de préciser que les héritiers doivent s’acquitter de l’impôt sur la fortune et du droit de mutation dans les délais fixés par l’administration fiscale.

Enfin, les obligations juridiques doivent être remplies par les héritiers dans les trois mois suivant le décès, ils doivent informer le service des impôts et l’administration de la sécurité sociale du décès.

Comment se déroule la succession d’un bien immobilier ?

Le processus de succession d’un bien immobilier est régi par l’article n°805 du code civil.

La gestion de la succession est confiée au notaire qui doit d’abord informer tous les héritiers du défunt de la procédure. Ce courrier doit être envoyé à tous les héritiers connus.

Par la suite, les héritiers doivent se réunir pour discuter de la vente du bien immobilier. Une fois la décision prise, les héritiers doivent faire évaluer le bien pour déterminer son prix de vente.

Comment calculer sa part d’héritage lors d’une succession immobilière ?

Afin de déterminer la part d’héritage, il est nécessaire de procéder au calcul de la quotité disponible, qui correspond à la valeur totale des biens et dettes du défunt. Les héritiers peuvent décider de conserver ou de vendre le bien immobilier.

En cas de vente, le notaire se charge de l’organisation de la vente en contactant des agences immobilières pour obtenir une estimation précise du prix de vente. Attention, si le bien n’est pas estimé avec justesse, il y a des risques. Pour en savoir plus vous pouvez consulter notre article : bien sous-estimé notaire

Les héritiers peuvent choisir de différer la vente pendant plusieurs années afin d’en obtenir un prix plus avantageux. Il est important de noter que la part d’héritage de chaque héritier est distribuée de manière égale.

Quels frais sont à prévoir lors d’une succession ?

Au cours d’une succession, il est important de prévoir les différents frais liés :

• Les droits de succession sont un des frais à payer, ils sont établis en fonction de la valeur de la quotité disponible et doivent être calculés avec soin par le notaire. Les héritiers doivent également s’acquitter d’autres frais tels que les honoraires du notaire ou les frais de publication au fichier central des dispositions de dernières volontés. Ces frais doivent être payés par les héritiers et il est important d’en tenir compte dans la gestion de la succession.

En ce qui concerne les héritiers de premier ordre (ascendants et descendants directs) :

Concernant les bénéficiaires de seconds rangs (frères et sœurs) :

En ce qui concerne les droits de succession pour les parents au troisième et quatrième degré (c’est-à-dire les oncles, tantes, neveux et nièces), ils seront soumis à une imposition au taux unique de 55%.

Pour les droits de succession des autres héritiers, le taux unique d’imposition sera de 60%.

Toutefois, il existe des situations qui bénéficient d’une réduction de ces frais :

S’agissant des personnes handicapées remplissant les critères requis, elles ont droit à une réduction supplémentaire de 159 325 €.

• La participation aux charges de la succession : Il s’agit d’une contribution versée aux bénéficiaires de la succession. Le montant est calculé sur la base du montant de la part disponible. Les héritiers sont tenus de verser cette contribution afin de couvrir les frais liés au décès.

Vendre une maison dans le cas où un héritier s’y oppose : comment faire ?

Le droit de préemption confère à l’acquéreur le pouvoir de racheter un bien immobilier à un prix inférieur à sa valeur marchande. Il s’agit du moyen le plus efficace pour acquérir un bien en cas de vente forcée par les héritiers.

L’acquéreur dispose d’un délai pour exercer son droit de préemption en achetant la maison au prix fixé par la loi ou en négociant un prix inférieur avec les héritiers. Si aucune négociation n’est possible, l’acquéreur dispose de six mois pour racheter la maison à un prix fixé par la loi.

L’exercice du droit de préemption confère à l’acquéreur un droit acquis, plutôt qu’un simple droit à acquérir, qui lui permet de vendre la maison au prix du marché et non pas seulement au prix fixé par la loi. Cette solution est souvent préférée par les acquéreurs, car elle leur offre plus de liberté lorsqu’il s’agit de vendre leur bien.

Toutefois, l’acquéreur doit obtenir l’accord des héritiers pour pouvoir exercer son droit de préemption. En cas d’opposition des héritiers, le droit de préemption ne peut être exercé.

Pour en savoir plus sur : les maisons abandonnées.

Vendre son bien à la suite d’une succession immobilière

Plusieurs règles sont à respecter avant de procéder à la vente d’un bien immobilier. Tout d’abord, il est impératif de réaliser l’ensemble des diagnostics immobiliers obligatoires :

• Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est un document obligatoire pour toute vente de bien immobilier, quelle que soit l’ancienneté du logement. Ce document a pour but d’évaluer la performance énergétique d’un bien ainsi que ses émissions de gaz à effet de serre. Il permettra ensuite de déterminer une note allant de A à G pour le bien en question.
• Bilan des Risques d’Exposition au Plomb pour les logements qui ont bénéficié d’un permis de construire avant le 1er janvier 1949. Les seuils réglementaires en la matière doivent être respectés et la validité du diagnostic dépend de leur dépassement ou non.
• Si le logement à vendre se situe dans une zone délimitée par arrêté préfectoral, un diagnostic de l’état parasitaire est obligatoire. Les vendeurs sont ainsi tenus de fournir aux acquéreurs potentiels un rapport établi par un professionnel qui s’assurera de la présence ou de l’absence d’infestation par les termites. Cette démarche est essentielle pour éviter toute contestation ultérieure et garantir la sécurité du bien immobilier.
• La loi Carrez impose de mesurer la surface privative d’un lot immobilier en copropriété en excluant les parties communes et les parties non closes. Elle permet également de déterminer la hauteur sous plafond, qui doit être d’au moins 1m80. Cette mesure est obligatoire pour toute vente d’un lot immobilier en copropriété.
• Avant la vente d’un bien immobilier, il est impératif d’effectuer un diagnostic amiante pré-vente pour les habitations ayant un permis de construire délivré avant le 1er juillet 1997. Cette mesure est obligatoire pour garantir la sécurité des personnes concernées et éviter tout risque de contamination.
• Il est obligatoire de fournir un état de l’installation électrique pour toute propriété âgée de plus de 15 ans. Ce document vise à vérifier l’état des installations électriques du logement et à signaler les éventuelles modifications à apporter.
• Pour les biens immobiliers de plus de 15 ans, un état de l’installation gaz est requis, tout comme le diagnostic électrique. Cette obligation s’impose à tous les propriétaires qui doivent s’assurer que l’installation de gaz est en bon état de fonctionnement. Le rapport permet d’évaluer les risques et les éventuels travaux à effectuer pour assurer la sécurité des occupants du logement.
• Le rapport sur l’état de risque et de pollution (ERP) est un document légal qui a pour but de renseigner les acheteurs potentiels sur les risques qui pèsent sur un bien immobilier situé dans une zone résidentielle particulière. Ce rapport est essentiel pour informer l’acheteur de la présence éventuelle de risques naturels, technologiques, miniers ou encore sismiques, et de la pollution des sols, des eaux et de l’air. Il permet ainsi à l’acquéreur de prendre une décision en toute connaissance de cause et de s’assurer de la sécurité de son investissement immobilier.

Il est impératif de vérifier que les travaux requis pour se conformer aux règles d’habitation, de sécurité et environnementales ont été menés à bien.