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1. État des lieux de l’immobilier en 2023 📊
Pour connaître la prévision du marché immobilier en 2024, il est nécessaire de faire un point sur son comportement en 2023.
En 2023, le secteur immobilier a été marqué par une baisse générale. Cette année-là, le secteur a connu une diminution significative des transactions. Elles ont chuté à environ 950 000 ventes, soit une réduction de 15 % par rapport à 202 (source : nexity.fr).
📉 Les prix aussi ont chuté. Par exemple, le prix moyen du mètre carré à Paris est passé sous la barre des 10 000 euros. C’est un chiffre étonnant pour le marché immobilier parisien.
D’autres métropoles ont été fortement touchées par cette tendance à la baisse. Lyon a vu ses prix diminuer de 8,1%, Bordeaux de 8,6% (source : hosman.co). Une tendance qui ferait envier n’importe qui d’habiter dans ses villes !
Cette baisse des prix n’a toutefois pas été suffisante pour relancer le marché, comme le prouve la diminution notable du nombre de transactions. Elle n’a pas non plus profité à une augmentation des surfaces acquises.
Cependant, certaines régions ont défié cette tendance baissière. Par exemple, à Nice, le prix de l’immobilier a enregistré une croissance de 9,2 %. Le volume des transactions a, quant à lui, chuté de 19,8 %.
De même, Rennes, Strasbourg et Marseille ont vu leurs prix immobiliers augmenter. Tandis que l’activité du marché subissait un fort ralentissement.
Une ville s’est néanmoins distinguée par une hausse de l’activité de 3,4 % et une baisse des prix de 4,9 % : Lyon. 🙂
Tous ces exemples démontrent qu’un seul schéma ne peut pas s’appliquer à tout le territoire français.
Jaqe © – État des lieux de l’immobilier en 2023
2. Quelle prévision pour le marché immobilier en 2024 ? 😶
Le premier trimestre 2024 étant fini, il est d’ores et déjà possible de dresser un rapide bilan de ce début d’année. Comment se comporte le secteur immobilier en 2024 ? Et comment va-t-il évoluer ? Voici la prévision du marché immobilier en 2024.
Une stagnation des prix immobiliers
Les prix immobiliers sont toujours en légère baisse. Toutefois, dans certaines villes, ils semblent se stabiliser.
De nombreux vendeurs, ayant maintenu des prix élevés en 2023 au risque de ne pas vendre, se montrent désormais plus enclins à négocier. Cette ouverture est souvent motivée par le besoin urgent de financer de nouveaux projets. L’idée peut aussi être de se défaire de biens énergétiquement inefficaces ne répondant plus aux normes écologiques actuelles.
On observe d’ailleurs une augmentation notable des transactions concernant les biens dits passoires thermiques. Tandis qu’au total, le volume des transactions devrait continuer à diminuer, la proportion de logements classés F et G dans les ventes totales a augmenté.
| Proportion de logements passoires (classes F et G) dans les ventes totales | |
| T2 2021 | T2 2023 |
| 11 % | 18 % |
Achetés à bas prix, ils permettent de nombreuses possibilités de rénovation. Certaines banques encouragent même cette dynamique en offrant des conditions de taux préférentielles pour l’achat et la rénovation de biens énergivores.
Une baisse des taux d’emprunt
La grande bonne nouvelle de ce début d’année 2024 est la baisse des taux d’intérêt, signifiant un meilleur accès au crédit. Effectivement, après avoir atteint plus 4 % en février 2024, les taux de crédit immobilier ont commencé à diminuer ces derniers mois.
Bien qu’ils restent relativement élevés par rapport aux 1,5 % disponibles il y a quelques années de cela, ils permettent une hausse du pouvoir d’achat des Français.
En effet, 2023 a été marquée par un ralentissement. Cela a été une conséquence directe de la politique monétaire stricte de la Banque Centrale Européenne visant à ramener l’inflation sous la barre des 2% d’ici 2025.
Cependant, les indices suggèrent que les taux directeurs de la BCE pourraient désormais avoir atteint leur pic. Seule une baisse reste donc possible.
Cette situation favorise une certaine stabilité des taux d’emprunt. Dans les mois à venir, l’accès au crédit ne devrait plus représenter un obstacle majeur en France.
Cependant, la demande devrait rester limitée. Principalement des secundo accédants, ce qui pourrait entraîner une augmentation continue du nombre de biens mis en vente. Cela contraste avec la situation sur le marché locatif, où le nombre de logements disponibles à la location pourrait ne pas suivre cette tendance.
3. Pourquoi le marché immobilier a chuté en 2023 ? 📉
La principale cause de la baisse de l’immobilier en 2023 a été la hausse spectaculaire des taux d’intérêt. Ils ont presque quadruplé entre juillet 2022 et décembre 2023. Cette évolution précipitée a fortement affecté à la baisse le budget immobilier des acheteurs à crédit.
Mais alors, quel lien entre la baisse de la capacité d’emprunt des acquéreurs et celle des prix ?
Quel lien entre l’évolution des prix et celle des taux d’intérêt dans le secteur de l’immobilier ? 🏢
La baisse de la capacité d’emprunt constitue la raison majeure du ralentissement du marché immobilier depuis 2022.
La progression rapide des taux, passant en moyenne de 1 % à 4 %, a fortement impacté les mensualités des nouveaux emprunts immobiliers.
Une forte augmentation a été observée depuis le 1ᵉʳ trimestre de 2022. Les taux de crédits au 4ᵉ trimestre de 2023 ont égalé le niveau de ceux de 2009 (2ᵉ trimestre) : 4,2%.
Les emprunteurs de 2023 peuvent obtenir 30 % de moins sur un prêt de même durée de 25 ans par rapport à début 2022. Le pouvoir d’achat immobilier des ménages ayant recours au crédit se trouve donc nettement diminué.
Mais qu’en est-il de la relation entre les prix immobiliers et l’évolution des taux d’intérêt ?
Ces deux paramètres s’influencent comme tel :
- Taux d’intérêt bas : Ils rendent les prêts moins chers. Cela permet aux gens d’emprunter plus facilement pour acheter des biens immobiliers. Ce mécanisme augmente ainsi la demande et, potentiellement, les prix de l’immobilier.
- Taux d’intérêt élevés : Ils augmentent le coût des prêts. Cela rend l’achat de biens immobiliers plus coûteux. Par conséquent, ils peuvent réduire la demande, ce qui peut entraîner une baisse des prix de l’immobilier.
En résumé, les taux d’intérêt bas tendent à stimuler la demande et à augmenter les prix de l’immobilier. Tandis que les taux d’intérêt élevés peuvent avoir l’effet inverse.
Cependant, d’autres facteurs peuvent aussi justifier une baisse du secteur.
Les différents critères influençant le secteur immobilier
L’hétérogénéité du marché
On a souvent tendance à utiliser la définition générale d’un marché pour désigner le secteur immobilier. On le voit comme un lien où se rencontrent vendeurs et acheteurs, offre et demande.
Dans les faits, la réalité est bien plus nuancée. Il existe pléthore de marchés immobiliers, chacun ayant leurs caractéristiques.
➡️ Il y a donc effectivement des tendances macroéconomiques globales qui peuvent influencer l’ensemble du secteur. C’est le cas des fluctuations des taux d’intérêt par exemple. Mais il est complexe de généraliser les évolutions des prix de l’immobilier. Des facteurs plus spécifiques peuvent contrebalancer ces grandes orientations.
Chaque propriété, par exemple, est unique, dotée :
- de caractéristiques propres,
- d’une clientèle cible
- et d’une localisation spécifique.
Par conséquent, il est imprudent de prétendre que les biens sont interchangeables.
Par exemple, les biens de luxe peuvent connaître une hausse de leur valeur, tandis que les maisons en périphérie de l’Île-de-France peuvent se déprécier.
Une baisse générale du marché immobilier au niveau national ne traduit pas nécessairement une baisse uniforme de tous les biens immobiliers. 🏠
💰 Le budget immobilier des ménages
Lorsqu’il s’agit de l’immobilier résidentiel, l’évolution du budget des ménages joue un rôle crucial dans la prévision des tendances. Les particuliers, qui représentent la majorité des acteurs sur ce marché, aspirent majoritairement à devenir propriétaires de leur résidence principale, à l’instar de 60 % des Français.
Le budget immobilier des ménages devient ainsi un élément essentiel de la demande sur le marché.
Plusieurs facteurs sont à considérer pour analyser l’évolution de ce budget :
- Le revenu disponible des ménages, soit leur niveau de rémunération : comment évolue-t-il par rapport à l’inflation ?
- Le niveau d’épargne et sa distribution : les ménages disposent-ils d’une épargne suffisante pour contribuer au financement de leur acquisition (au moins 10 % du coût total) ?
- La capacité d’emprunt : quel montant peut être emprunté en fonction du revenu disponible, tout en respectant le seuil d’endettement de 35 % ?
En combinant l’apport personnel potentiel et la capacité d’emprunt, on détermine les moyens des ménages. Si l’un de ces facteurs diminue, le budget global baisse. Cela entraîne ainsi une réduction de la demande.
En supposant que tous les acteurs du marché soient affectés de manière similaire, les prix de l’immobilier tendent alors à s’ajuster à la baisse.
📈 Les évolutions des modes de vie
Les changements sociologiques et nouveaux modes de vie influencent aussi les acteurs du marché de l’immobilier d’habitation.
Ces dernières années, on a par exemple assisté au développement rapide du télétravail. 💻 Cet essor a favorisé un mouvement de population hors des centres urbains. Il a ainsi augmenté la demande pour des logements plus spacieux, souvent équipés de bureaux.
On observe aussi des dynamiques relationnelles de couple différentes. Elles influencent la demande de logements individuels en la tirant vers le haut.
Les évolutions démographiques, notamment la pyramide des âges et l’accroissement de la population, affectent également le secteur de l’immobilier.
Au quotidien, 3 des 4 chambres que contient la maison sont vides. Elles peuvent cependant être occupées à certaines périodes de l’année, pendant les vacances scolaires essentiellement. Cette problématique de sous-occupation des logements favorise une baisse du marché immobilier.
L’anticipation de la part des acteurs
L’immobilier étant affecté par les évolutions des modes de vie, il peut ainsi l’être par tout autre comportement typiquement humain. Chez les acheteurs et vendeurs se manifeste spécifiquement une anticipation.
Vous constituez d’ailleurs un parfait exemple en lisant ceci. 😆 Vous cherchez les prévisions du marché immobilier pour 2024. Vous essayez de saisir les facteurs susceptibles d’impacter les prix immobiliers. Cette démarche prévisionnelle peut influencer vos décisions présentes et à venir. Cela souligne l’importance de comprendre les tendances actuelles et futures.
Par exemple, si une baisse est prévue pour le secteur, on assistera à deux comportements types :
Jaqe © – Anticipation d’une tendance
4. Comment sera l’immobilier en 2025 ? ⏳
Après 2024, il est envisagé que les prix de l’immobilier se stabilisent en 2025, avec une possible légère reprise. Toutefois, cette évolution sera hétérogène, influencée par divers éléments tels que :
- les conditions de prêt,
- la situation économique générale,
- les dynamiques démographiques
- et les politiques locales.
De nouveaux facteurs viendront faire fluctuer le marché. Les exigences en matière d’efficacité énergétique par exemple, notamment l’interdiction de louer des logements très énergivores à partir du 1er janvier 2025.
En définitive, les tendances du secteur immobilier jusqu’en 2025 seront dictées par une pluralité de facteurs et pourront varier selon les régions. Il est donc essentiel pour les futurs acquéreurs de se tenir au courant des évolutions récentes du marché pour ajuster leurs stratégies d’achat.
- En 2023, le marché immobilier a été marqué par une baisse à la fois des transactions et des prix.
- En 2024, le secteur reprend du poil de la bête.
- Les prix sont toujours en légère baisse. Ils stagnent toutefois dans certaines métropoles.
- Mais surtout, une grande éclaircie se profile vis-à-vis des taux d’intérêt. Ils baissent, rendant l’accès au crédit plus facile.
