Maison abandonnée : tout savoir sur l’achat, le prix et droit

Maison abandonnée : comment savoir si c’est le cas ?

Il est important de distinguer deux cas bien précis :

• Les biens abandonnés
• Les biens sans maître

Les biens abandonnés sont des biens immobiliers qui ne sont plus entretenus et dont l’identité du propriétaire peut être connue ou non. Dans ce cas, la responsabilité revient à la commune dans laquelle est établi le bien.

Les biens sans maître, quant à eux, peuvent se diviser en deux catégories :

• On connaît le propriétaire, mais il est décédé depuis plus de 30 ans ;
• Le propriétaire est inconnu.

« La France compte désormais près de 3 millions de logements vacants, soit 8 % de l’ensemble du parc résidentiel. Pourtant, il s’en construit 375 000 de plus chaque année. » – Insee

Pourquoi les maisons sont-elles abandonnées ?

La désertion de biens immobiliers tels que les maisons et les appartements est souvent dû à un héritage ou à un besoin d’accompagnement d’un professionnel.

Cependant, il peut y avoir d’autres raisons, notamment :

• Une propriété légale, d’homologation ou de succession immobilière ;
• La réalisation de travaux de rénovation ;
• Des implications financières ;
• Une réticence à louer ou à vendre le bien ;
• Des raisons sanitaires.

Peu importe votre motivation, l’achat d’une maison abandonnée peut être un excellent moyen de faire une bonne affaire immobilière.

« En France, la valeur de ces bâtisses est généralement nettement inférieure à leur valeur marchande, ce qui vous permet d’économiser beaucoup d’argent lors de l’achat. » – Consultant en vente de biens

Comment se procurer une maison abandonnée ?

Trouver le propriétaire

Joindre le voisinage

Pour retrouver les coordonnées d’une maison abandonnée, la première étape consiste à contacter le voisinage. Il est important de démarcher les voisins du bien en question, surtout si vous ne connaissez pas le nom du propriétaire. N’hésitez pas à poser toutes les questions nécessaires pour mener à bien votre projet d’investigation.

Dans certains cas, le détenteur est décédé. Vous pouvez alors obtenir l’identité du propriétaire au :

• Centre des impôts fonciers ;
• À la mairie de la ville dans laquelle est située la maison.

Ainsi, il est possible de connaître les héritiers ou l’office notarial chargé du dossier de succession de l’habitation abandonnée.

Obtenir le numéro de parcelle avec le cadastre

Le cadastre est un registre qui enregistre et archive toutes les caractéristiques des parcelles de la localité :

• Leur taille ;
• Leurs lots ;
• Leur propriétaire.

Pour retrouver l’identité des propriétaires d’une maison abandonnée, il est essentiel d’obtenir ses coordonnées cadastrales.

Pour ce faire, vous pouvez consulter le site internet du cadastre de la commune concernée et renseigner les 5 informations suivantes :

• La localité ;
• Le nom de la rue ;
• La séquence de voie ;
• Le code postal ;
• Le département.

Vous obtiendrez ainsi le chiffre et le plan cadastral du terrain.

Le cadastre constitue un registre essentiel, archivant les caractéristiques détaillées des parcelles telles que :

• Leur superficie ;
• Leurs divisions ;
• Leur propriétaire.

Pour identifier les propriétaires d’un bien immobilier abandonné, il est crucial d’acquérir ses coordonnées cadastrales.

Procédure à suivre :

Vous pouvez accéder aux informations cadastrales en visitant le site officiel du cadastre ou celui de la commune concernée. La recherche s’effectue généralement en précisant :

• La localité ;
• Le nom de la rue ;
• Le numéro de la parcelle ou la référence cadastrale, si disponible ;
• Le code postal ;
• Le département.

Cela vous permettra d’obtenir le numéro de la parcelle et un extrait du plan cadastral.

Note importante : Bien que le cadastre offre une base solide d’informations, les données peuvent parfois ne pas être mises à jour en temps réel. Pour des informations à jour, surtout pour les propriétés abandonnées, il est conseillé de consulter le Centre des impôts fonciers du département concerné, une fois le numéro de parcelle en main.

• Pour les propriétés uniques : Si le bien consiste en une seule parcelle, les informations sur le propriétaire peuvent être obtenues directement par téléphone ou en personne au Centre des impôts fonciers.

• Pour les propriétés à multiples lots : Dans le cas d’un bien composé de plusieurs parcelles, il est nécessaire d’envoyer une demande formelle, par courrier ou par e-mail, en utilisant le formulaire approprié disponible sur le site du Centre des impôts fonciers pour obtenir les détails sur les propriétaires.

Cette approche garantit l’accès à des informations cadastrales précises et à jour, indispensables pour la gestion d’une maison abandonnée.

Les étapes d’acquisition

Si la maison revient à la mairie :

Lorsqu’une maison est abandonnée et n’a pas de propriétaire connu, elle n’appartient pas automatiquement à la municipalité. Au lieu de cela, le maire peut initier un processus juridique pour déclarer la propriété en état d’abandon manifeste, à condition qu’elle soit inoccupée et non entretenue.

Ensuite, la municipalité peut engager un processus d’expropriation pour acquérir la propriété.

De plus, pour les propriétés sans propriétaire ou lorsque les impôts n’ont pas été payés depuis plus de trois ans, la municipalité peut mener une enquête et, à travers un processus formel, incorporer la propriété dans son domaine.

Une fois acquise, la municipalité peut choisir de vendre la propriété sur le marché immobilier, offrant ainsi une chance aux particuliers d’acheter ces propriétés abandonnées. Les acheteurs intéressés doivent rester proactifs en communiquant avec la municipalité concernant leur intérêt pour l’achat de telles propriétés.

Si la maison revient à l’État

Dans le cas où la ville décide de refuser l’obtention du logement, le bien revient automatiquement à l’État.

Si tel est le cas, vous ne pouvez prétendre à l’acquisition d‘un terrain abandonné ou de tout autre bien immobilier. Toutefois, il est possible de contacter les services publics pour formuler une proposition.

Avant qu’un logement soit considéré comme « déserté », plusieurs exigences doivent être remplies :

• L’absence de présentation des ayants droit ou de renoncement ;
• Une durée de 30 ans après un règlement de succession sans successibles ;
• L’absence de démarche d’achat par la municipalité.

Dans le cas où le propriétaire est :

• Inconnu ;
• N’a pas versé d’impôt depuis plus de 3 ans.

Le patrimoine est considéré comme en déshérence et les services publics deviennent l’acquéreur.

Suite à cela, vous pouvez vous lancer sur les étapes d’achat d’un bien immobilier.

Estimation des coûts : rénovation et achat

Estimer les coûts d’achat

La prochaine étape consiste à estimer le prix réel de la maison abandonnée ainsi que les coûts de rénovation, qui peuvent souvent être élevés.

Estimer la valeur d’une parcelle abandonnée peut être difficile. Cela dépend de plusieurs facteurs tels que :

• La situation du domaine
• L’emplacement géographique
• Les chantiers de rénovation nécessaires
• L’identité du propriétaire
• La demande sur le marché des biens immobiliers locaux.

Infographie sur l’estimation d’un bien immobilier – Source : Homki

Estimer les coûts de rénovation

Il est important de prendre en compte les coûts de rénovation lors de l’achat d’une maison désertée. Les chantiers nécessaires peuvent être :

• Coûteux ;
• Longs ;
• Augmenter considérablement les coûts totaux de l’achat de la propriété.

Quelques conseils sur ce type d’acquisition

Si vous envisagez d’acquérir un logement déserté, il est important de connaître certaines informations essentielles pour effectuer une transaction immobilière réussie.

• Tout d’abord, les bonnes affaires se font généralement sur des biens immobiliers nécessitant des chantiers. En moyenne, l’achat d’une maison lors d’une vente aux enchères peut se négocier avec une décote de 15 % à 20 %.
• Ensuite, la durée moyenne d’amortissement d’un prêt immobilier est de 18 ans. Il est donc important de bien planifier votre financement avant d’investir dans une maison désertée.
• Pensez à réaliser un diagnostic amiante avant travaux obligatoire par un diagnostiqueur immobilier certifié.
• L’estimation des coûts totaux est capitale afin d’avoir une idée de la rentabilité, ou de savoir si un prêt sera nécessaire.
• Enfin, l’emplacement reste le critère le plus important pour la valorisation d’un bien immobilier. Il aura un impact direct sur le prix d’achat de la maison.

Les diagnostics obligatoires

En cas d’achat/vente d’une villa, certains diagnostics immobiliers sont obligatoires :

Le Diagnostic de Performance énergétique (DPE) :

C’est un document qui permet d’évaluer la consommation d’énergie d’un logement ou d’un bâtiment en fonction de :

• Sa consommation en chauffage ;
• En refroidissement ;
• En production d’eau chaude sanitaire ;
• En éclairage.

Cette évaluation se base sur une estimation de la consommation annuelle d’énergie ainsi que sur les émissions de gaz à effet de serre (GES maison) liées à cette consommation.

Ce nouveau DPE est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier depuis le 1er juillet 2021 et doit être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié.

Le résultat du DPE est classé de A à G :

• La classe A correspondant à un logement à très faible consommation d’énergie ;
• La classe G à un logement très énergivore.

Ce diagnostic permet aux futurs occupants d’avoir une idée de la performance énergétique de la villa. Il est valable 10 ans.

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb (CREP)

C’est un document qui permet d’identifier la présence de plomb dans les revêtements d’un bien immobilier, notamment dans les peintures anciennes. Il est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949.

Le CREP a été instauré pour protéger la santé des occupants des logements anciens. L’exposition prolongée au plomb peut causer de graves problèmes de santé, en particulier chez les jeunes enfants. Le résultat est exprimé en milligrammes de plomb par mètre carré de surface. Il permet de déterminer si des travaux de traitement du plomb sont nécessaires.

Le CREP est valable 6 ans à partir de sa date de réalisation.

Diagnostic électricité :

C’est un document qui permet d’évaluer les risques liés à l’installation électrique d’un bien immobilier. Il est obligatoire pour la vente d’un logement dont l’installation électrique a plus de 15 ans.

Le diagnostic électrique est réalisé par un professionnel certifié qui va inspecter l’installation électrique, en vérifiant notamment :

• La présence d’un dispositif de protection contre les surintensités ;
• La qualité de la mise à la terre ;
• La conformité des matériels électriques, etc.

À l’issue de l’inspection, le diagnostiqueur immobilier rédige un rapport détaillé qui mentionne les éventuels risques électriques identifiés.

Le rapport du diagnostic électrique est valable 3 ans à partir de sa date de réalisation.

Diagnostic gaz :

Appelé diagnostic de l’installation intérieure de gaz, est un document qui permet d’évaluer les risques liés à l’installation de gaz d’un logement. Il est obligatoire pour la vente d’un logement dont l’installation de gaz a plus de 15 ans.

Le diagnostic gaz est réalisé par un professionnel certifié qui va inspecter l’ensemble de l’installation de gaz, en vérifiant notamment :

• La présence et l’état des équipements de sécurité ;
• La qualité de la ventilation ;
• L’étanchéité des conduites et raccords, etc.

À l’issue de l’inspection, le diagnostiqueur immobilier rédige un rapport détaillé qui mentionne les éventuels risques identifiés.

Le rapport du diagnostic gaz est valable 3 ans à partir de sa date de réalisation.

Diagnostic thermites :

C’est un document qui permet d’identifier la présence de termites dans un bien immobilier. Les termites sont des insectes qui peuvent causer de graves dommages aux structures en bois des bâtiments, ce qui peut représenter un risque pour la sécurité des occupants.

Le diagnostic termites est obligatoire pour la vente d’un bien immobilier dans les zones où un arrêté préfectoral a été pris en vue de la lutte contre les termites. Il peut être réalisé par un diagnostiqueur immobilier certifié ou par le propriétaire lui-même.

Lors du diagnostic termites, le diagnostiqueur immobilier va inspecter l’ensemble du bâtiment, en vérifiant notamment :

• Les parties boisées ;
• Les charpentes ;
• Les plinthes ;
• Les planchers, etc.

À l’issue de l’inspection, le diagnostiqueur immobilier rédige un rapport détaillé qui mentionne les éventuelles présences de termites et les zones du bâtiment concernées.

Le rapport du diagnostic termites est valable 6 mois à partir de sa date de réalisation.

Diagnostic ERP :

Le diagnostic État des Risques et Pollutions (ERP) est un document qui permet d’informer les futurs acquéreurs ou locataires d’un bien immobilier des risques :

• Naturels ;
• Technologiques ;
• De pollution qui peuvent affecter la zone où se trouve le bien.

Il est obligatoire pour la vente ou la location d’un bien immobilier situé dans une zone à risques tels que :

• Les zones inondables ;
• Les zones sismiques ;
• Les zones à risques technologiques, etc.

Le diagnostic ERP est réalisé par un professionnel certifié qui va recueillir des informations auprès des différents organismes compétents tels que :

• La préfecture ;
• La mairie ;
• Les services de l’environnement, etc.

Ces informations sont ensuite synthétisées dans un rapport qui est remis au propriétaire du bien. Ce rapport doit être annexé à l’acte de vente ou au contrat de location.

Il a une validité de 6 mois à partir de sa date de réalisation.