Comment bien investir dans un immeuble de rapport 2023 ? 🥇

Qu’est-ce qu’un immeuble de rapport ?

Immeuble de rapport définition :

Ce terme désigne l’acquisition par un seul investisseur de l’ensemble des lots d’un même immeuble. Il doit s’agir d’un investissement réalisé en une seule fois pour l’ensemble d’un immeuble, par opposition aux acquisitions ultérieures de logements jusqu’à ce qu’ils aient atteint leur valeur totale. En raison du fait que l’ensemble du logement collectif constitue un patrimoine unique du bailleur, cet investissement immobilier se distingue du régime de la copropriété.

Lorsqu’un immeuble est la propriété d’un seul individu, sa gestion peut être simplifiée puisque l’investisseur n’a pas à prendre de décisions concernant son entretien et son exploitation conjointement avec sa société de copropriété ou, conformément à la loi, à demander l’aide d’une société de copropriété pour administrer le bien. Le propriétaire d’un immeuble à appartements gère la résidence de manière indépendante.

En termes d’investissement, il s’agit d’un projet particulier. Il s’agit d’un immeuble qui se compose de plusieurs appartements destinés à être loués par le propriétaire investisseur.

Ainsi, il pourra identifier un immeuble d’appartements déjà loués, un immeuble d’appartements vacants ou un immeuble d’appartements loués et d’appartements vacants.

Il est dans l’intérêt du propriétaire d’un immeuble vide d’effectuer les rénovations nécessaires pour maximiser la valeur des appartements, en modifiant éventuellement le plan d’étage pour maximiser les surfaces d’implantation en fonction de la demande locale. Dans le cas où vous souhaiteriez augmenter le rendement de votre location, il s’agit d’une excellente option.

Cependant, les travaux ne s’improvisent pas, et encore moins sur un bâtiment imposant… si vous n’êtes pas architecte, vous devez vous faire assister par un architecte.

Par ailleurs, la banque qui financera le projet pourra apprécier le fait que l’immeuble puisse être loué en partie ou en totalité. Votre banquier sait directement à quel niveau de loyer le bâtiment est loué, ce qui réduit toute incertitude quant à son emplacement.

L’investissement immeuble peut être un processus assez long, il est donc nécessaire de se faire accompagner afin de gagner du temps.

Avantages et inconvénients des immeubles de rapport

Avantages et inconvénients des immeubles de rapport

Avant d’investir dans l’achat d’un bien locatif, il est impératif de bien évaluer les avantages et les inconvénients d’un tel investissement.

Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport :

• Par rapport à d’autres investissements locaux (Pinel, etc.), votre patrimoine présente une meilleure rentabilité.
• Les charges sur le bien sont limitées (pas de frais de syndic, etc.),
• De nombreuses possibilités de financement sont disponibles avec des taux d’intérêt attractifs,
• Avec les dispositifs de défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux, déficit foncier, Cosse, etc.), une réduction d’impôts est possible.
• Mutualisation des coûts (remorques dans un appartement, prix des matériaux achetés en gros, etc…) qui maximise vos revenus immobiliers.

Inconvénients de l’immeuble de rapport

Il est possible de prévoir un certain niveau de risque lié à l’acquisition d’un immeuble de rapport, comme pour tout investissement dans le marché immobilier. 

• Comme il s’agit d’un investissement immobilier important, les banques peuvent demander à l’investisseur une aide financière significative afin d’atténuer le risque de crédit.
• L’opportunité rare d’investir dans un immeuble entier peut demander un certain temps ; le marché est restreint et le nombre limité de biens disponibles met les acheteurs en concurrence.
• Si vous envisagez d’investir dans un immeuble de rapport, vous devrez effectuer une analyse approfondie du cash-flow, c’est-à-dire une analyse complète de l’ensemble des flux de trésorerie pour une période donnée, afin de vérifier si l’achat et les revenus immobiliers potentiels sont appropriés.

Quel rendement pour un immeuble de rapport ?

Investissez dans un immeuble de rapport afin d’offrir un rendement des plus intéressants.

Comment pouvez-vous obtenir un rendement locatif plus élevé ?

• En achetant un immeuble entier à rénover, vous pouvez profiter d’un prix au pied carré plus intéressant. Vous pourrez ainsi partager les coûts des rénovations.
• Une fois les travaux terminés, l’évaluation des logements vous permettra d’assurer leur bon placement, et ainsi d’améliorer vos revenus locatifs.
• A titre de comparaison, le rendement généré en moyenne pour la gestion d’un investissement locatif dans un appartement varie entre 3 et 7% par an. Un appartement français typique a un taux de rentabilité brut de 7 à 12%, selon le type de bien. La plupart du temps, un immeuble locatif offrira un cash-flow plus important que d’autres types d’investissement sur le marché immobilier, comme une acquisition Pinel dans les premiers temps.

L’évaluation de la rentabilité d’un immeuble de rapport

L’évaluation de la rentabilité brute d’un bien immobilier de rapport est déterminée en divisant le revenu locatif annuel total par le prix d’achat et en le multipliant par 100.

En prenant un montant total de locataires de tous les domaines égal à A, et un prix pour les biens immobiliers égal à B, le calcul de la rentabilité brute serait (A x 12 x 100) / b.

Un immeuble de rapport à vendre forte rentabilité, si cela est votre critère il vous reste la partie la plus difficile, dénicher la pépite !

Comment bien choisir un immeuble de rapport ?

La localisation de votre investissement est le premier critère à prendre en compte lors de l’achat d’un appartement ou d’un immeuble entier. Comme vous n’avez pas un seul appartement, mais plusieurs appartements en gestion locative, ce critère est encore plus important pour un immeuble d’appartements haut de gamme.

Les lots suivants sont disponibles à l’achat :

• Soit libres (sans représentant local, ce qui améliorera le rendement local),
• Ou ont déjà été loués (même dans ce cas, il est important de vérifier si un loyer a été payé afin d’éviter tout danger).

• Leurs emplacements peuvent être neufs (également appelés « vignes ») ou meublés (comprenant au moins certains éléments obligatoires, tels que les plaques de cuisson ou l’éclairage) indépendamment les uns des autres, selon le traitement fiscal le plus approprié.

Pour bénéficier du financement de l’ACV d’Action Logement, votre bien doit être situé dans l’une des 222 villes partenaires.

Un immeuble de rapport 10 appartements reste un produit très rare, il fait partis des critère de recherche les plus demandés. De même pour un immeuble de rapport 15 rentabilité, les 15% sont un critère.

Dans quelles villes investir ?

Acheter un immeuble de rapport ? Comment acheter un immeuble de rapport ? Acheter un immeuble pour louer ? Les questions sont multiples, alors comment acheter un immeuble, et où ?

222 villes de taille moyenne participent à un programme qui vise à :

• Rénover le parc de logements existants et revitaliser les petites villes,
• Des mesures incitatives et des solutions de financement attractives attirent les investisseurs privés,
• Permettre l’accès au plus grand nombre de logements.

La désertification des campagnes a entraîné la mise en vente d’un grand nombre de maisons à un coût très faible pour l’acheteur.

Cependant, en raison de l’absence de demande locale, il se peut que vous ne puissiez pas louer votre appartement ou vendre votre maison.

N’oubliez pas que si vous investissez dans un quartier « mort », vous n’attirerez pas les propriétaires potentiels. Veillez à investir dans des quartiers proches des centres-villes où le risque immobilier est faible. Le danger de posséder un bien vacant est réel : les charges et les banques à payer chaque mois, et la chasse aux locataires qui ont décidé de rester.

Vous pouvez également trouver des villes où le risque d’investissement est faible et où les habitants ont des difficultés à se loger, comme à Paris, où vous pouvez être presque certain de réussir votre investissement si vous achetez un appartement.

Financer l’achat d’un immeuble de rapport

Financez l’achat de votre bien immobilier en fonction de votre stratégie d’investissement :

• Si vous souscrivez un prêt à long terme, vous réduirez vos mensualités et disposerez de fonds suffisants pour supporter les travaux de rénovation de l’immeuble (carrelage, façade, etc.).
• Dans ce cas, un prêt à court terme augmentera vos mensualités et vous permettra de rembourser votre crédit plus rapidement. Vous pourrez utiliser la totalité des revenus imposables provenant des salaires de vos employés pour rembourser votre dette.

Comme nous l’avons vu, la rentabilité d’un immeuble de rapport est généralement plus élevée que celle d’un lot dispersé. Comme nous l’avons vu, cela est dû au fait que l’investisseur achète en grande quantité et évite les frais de courtage. La taille du projet est plus importante que l’absence de diffusion, mais les banques peuvent bien financer trois projets en fonction de leur type.

Lorsque vous choisissez d’investir dans un immeuble, n’oubliez pas que les réparations peuvent être importantes. Dans le cas d’un appartement en copropriété, vous devez supporter la totalité de l’intérieur ou de l’extérieur de l’immeuble lors des travaux de rénovation. Dans le cas d’un appartement isolé, les surfaces à rénover sont tout aussi importantes, et il est nécessaire d’en tenir compte dès le départ.

Cela implique, un fonds de trésorerie est nécessaire afin d’éviter une mauvaise surprise. Les banques, demandent un décalage de trésorerie en prévision de la durée des travaux ainsi qu’une garantie supplémentaire de trois mois. La durée du financement dépend de votre stratégie d’investissement. Même si une longue période favorise une rentrée d’argent immédiate, alors la redevance mensuelle sera inférieure à celle des payeurs.

Lorsque le prêt est remboursé plus rapidement, le propriétaire pourra disposer plus vite de la totalité des loyers, ce qui se traduit par un loyer potentiellement important selon la taille du projet. Si vous souhaitez bénéficier d’un prêt, n’hésitez pas à consulter plusieurs banques ou à faire appel à un avocat.

Sachez également que certaines banques vous permettent de différer le début de chaque mensualité jusqu’à 36 mois. Ainsi, vous pourrez peut-être constituer un fonds de trésorerie pour assurer une sécurité maximale à votre investissement.

Une banque est très susceptible de proposer un financement pour ce type de projet immobilier. Le montant de l’opération et le montant du prêt peuvent sembler plus élevés que pour l’achat d’un lot unique, mais la rentabilité du bien est nettement supérieure.

Comment bénéficier d’un financement attractif ?

Découvrez les possibilités de financement qu’Action Logement propose aux particuliers et aux entreprises dans les 222 villes participant au programme Action Cur de Ville. 

Il peut être avantageux pour vous de :

• Au financement des travaux dans la limite de 1 000 € par m2 de surface habitable,
• Une subvention pouvant aller jusqu’à 50% du budget de l’Action Logistique,
• Un prêt à long terme amorti à 0,25 % sur 20 ans (possibilité d’une différence sur deux ans),
• Une assistance à la gestion des opérations (AMO), entièrement remboursée, pour vous aider à développer votre projet sur une base technique et financière, ainsi qu’à préparer une demande de financement auprès d’Action Logistics,
• Les avantages de la défiscalisation immobilière (Denormandie, Malraux, déficit foncier, Cosse) pour réduire vos impôts,
• L’aide de l’Ahanah et des collectivités.

Quel régime fiscal choisir ?

Pour maximiser ses revenus et son patrimoine immobilier, l’investisseur doit d’abord comparer les différents régimes fiscaux autorisés par la loi pour le bien en question.

Dans un premier temps, l’investisseur peut devenir propriétaire d’un bien d’une certaine valeur :

1. Moi, en nom propre,
2. En solo (s’il est accompagné d’une autre personne),
3. Dans une société (par exemple, en SCI, la Société Civile Immobilière).
4. Un bien acheté en nom propre sera soumis à l’impôt sur le revenu :
5. L’investisseur sera remboursé de l’impôt financier pour la nouvelle location.
6. Les meubles de rapport ne seront pas autorisés sous le régime Micro BIC ou sous le régime du réel, conformément au statut LMNP (loueur meuble non professionnel ou loueur meuble professionnel).

Vente d’un immeuble de rapport

Afin de générer des revenus, vous devez conserver et créer des loyers. Cependant, il arrive un moment où vous souhaitez vendre le bien. Chaque investisseur a plusieurs raisons de vendre son bien :

• financer un nouveau projet,
• vendre pour des raisons familiales,
• obtenir des liquidités pour la retraite.

La vérité est que la vente d’un immeuble de rapport peut être complexe. Ainsi, si l’achat de plusieurs lots en une seule parcelle est un réel avantage par rapport à l’achat de lots en une seule parcelle, cela devient un problème lors de la vente.

Le montant est important, et le nombre de personnes intéressées (et financièrement capables) est rentable.

Par conséquent, vous aurez moins d’acheteurs potentiels. Vous perdrez également la possibilité d’attirer des acheteurs qui cherchent à acheter pour leur résidence, ainsi que des primo-accédants.

Il y a un jeu d’offre et de demande, qui peut être difficile selon les circonstances. En investissant dans ce produit, il faut être conscient de sa liquidité limitée (par rapport à un appartement plus classique) et faire attention à ne pas faire des achats invendables pendant une campagne de location.

Encore et toujours, pour un appartement, il est beaucoup plus facile de trouver des candidats à Paris ou en région parisienne qu’au bout de la Corrèze.

Immeuble loué ou immeuble libre de toute occupation

Si vous achetez un à investir dans un immeuble locatif, celui-ci peut être libre de toute occupation, ou déjà loué. Plusieurs écoles s’opposent : l’immeuble libre vous permet d’effectuer des travaux pour maximiser le loyer et sélectionner les locataires. D’un autre côté, un bien immobilier prêt à être loué vous demandera moins d’efforts pour l’emplacement et assurera la banque.

Je vous encourage à évaluer le pour et le contre. Je suis attentif aux profils des locataires si vous choisissez cette option.

Existe-t-il des factures impayées ? Les locataires sont-ils solvables ? Quel est l’échelonnement des différentes obligations ? Toutes ces questions doivent être posées au préalable pour que l’acheteur soit parfaitement informé et pour limiter au maximum le risque.

Acheter un immeuble : SCI ou nom propre ?

Si vous souhaitez acheter un immeuble de rapport en sci il y a certaines choses à connaitre.

Les investisseurs avertis pourront choisir parmi différentes options de montage de projet : un emplacement entièrement personnalisé à LMP ou LMNP en réel, ou une SCI en IR ou IS, ou une société SARL ou SAS. Les avantages et les inconvénients de chaque système diffèrent, et nous vous conseillerons sur les aspects financiers et le montage financier.

La méthode la plus répandue pour investir dans un immeuble de rapport est l’achat de l’immeuble par le biais d’une SCI à l’IS, ce que nous recommandons généralement. En procédant ainsi, l’investisseur peut développer son capital tout en limitant son impact fiscal personnel. De plus, la SCI lui permet de réinvestir dans d’autres biens immobiliers sans avoir à faire face à des problèmes de fiscalité personnelle.

Si vous souhaitez développer rapidement un patrimoine immobilier important, ce régime est idéal. Malgré le fait que votre bénéficiaire sera imposé sur l’IS, il s’agit d’une situation plutôt favorable, surtout si vous êtes dans la tranche de 15% (l’impôt sur les sociétés est de 15% sur les 38 120 premiers euros de bénéfices tirés de la SCI à l’IS), car vous pouvez réinvestir les fonds directement dans d’autres projets immobiliers au sein de la SCI.

En bref, les investisseurs chevronnés peuvent faire confiance à une société holding qui pilote une variété de SCI. Son avantage est la possibilité pour les trésoriers de circuler entre différentes SCI, ce qui leur permet de bénéficier plusieurs fois du taux d’imposition réduit de 15%. Malgré leur passion et leur complexité, ces sujets financiers sont abordés dans d’autres articles et contenus.

Immeuble ancien ou immeuble neuf ?

Quiconque a construit un bâtiment, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, comprend l’intérêt intellectuel associé à un tel projet.

Tout choisir selon ses goûts, travailler de concert avec les différents corps de métier, voir le bâtiment prendre vie, posséder un nouveau bâtiment… Mais le problème est qu’il s’agit d’un processus très complexe et coûteux.

Il a été rapporté que les différentes normes de construction mises en place au cours des 25 dernières années ont fait baisser les coûts de construction. Comme vous le savez, même si vous avez la chance de posséder un terrain par héritage, les coûts de construction sont tellement élevés aujourd’hui qu’il est généralement plus avantageux de vendre votre terrain d’un côté, puis d’acheter un bâtiment existant.

Dans tous les cas, si vous envisagez de construire, veillez à choisir les bons partenaires et à tout calculer en détail avant de vous lancer, en prévoyant une marge de sécurité de 10 à 15%.