« La superficie de la partie privative d’un lot ou d’une fraction de lot mentionnée à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 est la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte des planchers des parties des locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre. »
Article 4-1 du décret n°97-532 du 23 mais 1997
1. Introduction à la Loi Carrez et son Importance
Qu’est-ce que la Loi Carrez ?
Cette loi, du nom de Gilles Carrez, le législateur qui l’a portée, est une réglementation française mise en vigueur en 1996. Elle s’applique aux biens en copropriété, que ce soit des appartements, des maisons ou des bureaux, et vise à déterminer l’espace privatif réel d’un bien mis en vente. Elle a instauré une méthode de dimension standardisée et précise pour éviter les divergences d’interprétation et les contentieux entre vendeurs et acheteurs.
Objectif de la Loi Carrez
L’objectif premier est de protéger les acquéreurs. Avant son instauration, les pratiques de dimension pouvaient varier, conduisant parfois à des abus ou des mécontentements lors de la découverte de la surface réelle du bien après l’achat. L’acquéreur a l’assurance que la surface privative annoncée a été mesurée selon des critères stricts. Si une erreur supérieure à 5% est constatée entre l’espace privatif annoncé et la réalité, l’acquéreur peut demander une réduction du prix de vente ou, dans certains cas, annuler la vente.
⚡️ La Hauteur Loi Carrez : Un Élément Déterminant
Le niveau du plafond joue un rôle essentiel dans le calcul des surfaces. Elle définit la distance mesurée entre le sol fini et le plafond fini d’une pièce. Si une pièce n’atteint pas une hauteur de 1,80 mètre, sa surface ne sera pas comptabilisée dans l’espace privatif total du bien. Ceci est particulièrement crucial pour les biens anciens où, parfois, certaines pièces ou annexes peuvent présenter des mesures sous plafond réduites.
La mise en place de cette régulation a harmonisé et standardisé la manière de mesurer la surface d’un appartement ou d’une maison en France. Ainsi, tout acheteur ou vendeur a l’assurance d’une transaction plus transparente et équitable. C’est une garantie de sécurité pour l’acheteur, mais aussi une protection pour le vendeur contre d’éventuelles réclamations ultérieures.
2. Hauteur loi Carrez : Les Impératifs du Calcul de Superficie ➗
Espaces à Inclure et Exclure
La dimension de la surface peut s’avérer plus complexe qu’il n’y paraît au premier abord. Pour commencer, toute hauteur sous plafond inférieure à 1,80 m n’est pas considérée dans le calcul. Ainsi, si vous avez un espace qui, bien qu’utilisable, ne respecte pas ce minimum, sa surface privative sera exclue.
Les faux plafonds, fréquents notamment dans les logements neufs, sont aussi à prendre en considération. C’est la dimension jusqu’au plafond fini qui compte, et non la totale jusqu’à la structure originale du bâtiment. Cela signifie que l’espace contenu dans un faux plafond, même s’il est utilisé pour le passage de câbles ou autres infrastructures, n’est pas comptabilisé.
Cas spécifiques : Mezzanines et Placards
Les mezzanines représentent un cas particulier. Seules celles durables, non démontables et respectant la dimension minimale du plafond de 1,80 m seront incluses dans le métrage. Une mezzanine temporaire ou mobile, quant à elle, est traitée comme un élément d’ameublement et n’est donc pas comptée.
Les placards et dressings, eux, sont intégrés dans le calcul des surfaces, à condition, bien sûr, qu’ils respectent le minimum requis. Si un placard présente une pente ou un plafond inférieur à 1,80 m, sa surface ne sera pas intégrée.
❌ Hauteur loi Carrez : Métrage et erreurs
Bien que le propriétaire soit libre de mesurer lui-même la surface privative de son bien, il est fortement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. Une erreur, même minime, peut entraîner des sanctions financières. Si l’écart entre la surface déclarée et la réalité dépasse 5%, l’acheteur est en droit de demander une réduction du prix ou de revenir sur l’acte.
Précision et Tolérance dans la Mesure
Bien qu’exigeante, cette réglementation n’est pas inflexible. Elle prévoit une marge d’erreur de 5%. Cela offre une certaine flexibilité, mais cette marge ne doit pas être vue comme une opportunité de négligence dans la dimension. Au contraire, il s’agit de permettre une certaine tolérance face aux petites erreurs humaines ou aux imprécisions inévitables lors de la prise de dimension.
Il est essentiel de comprendre et de respecter ces impératifs lors de la vente d’un bien en copropriété. En effet, la transparence et l’honnêteté dans la déclaration d’espace sont non seulement une obligation légale, mais aussi un gage de confiance pour l’acheteur potentiel. Une dimension précise et conforme aux règles garantit une transaction sereine pour les deux parties.
Tableau : Erreurs acceptables sur la surface
Taille de l’erreur | Conséquences potentilles ou sanctions |
1% | Toléré sans conséquences |
2% | Toléré sans conséquences |
3% | Risque de rectification |
4% | Risque de rectification, sanctions possibles |
5% et plus | Sanctions possibles, remboursement partiel ou total |
3. Hauteur loi Carrez : Exceptions❗️
Annexes et exceptions : que considérer ?
Lors du calcul de la surface, certaines annexes, telles que les buanderies et placards, sont considérées si elles respectent le minimum de 1,80 m. Toutefois, d’autres annexes peuvent être exclues. Par exemple, l’espace d’une véranda n’est comptabilisé que si le plafond est au moins de 1,80 m. Une chambre mansardée, avec ses pentes, n’intègre dans le calcul que les zones respectant cette mesure.
Hauteur loi Carrez : La location et ses spécificités
Il est important de la distinguer de la régulation des locations. Elle s’applique principalement à la vente de biens en copropriété. Pour la location, c’est principalement la notion de surface qui prévaut. Bien que les deux concepts se basent sur la hauteur sous plafond, les critères pour définir la surface peuvent varier, notamment en ce qui concerne les espaces annexes.
Les biens neufs : quelles régulations ?
Pour les logements neufs, que ce soit une maison ou un appartement, la norme est généralement de 2,50 m pour la hauteur sous plafond. Cependant, il est crucial de noter que cette loi ne fixe pas de hauteur sous plafond standard pour les biens anciens. Dans ces biens, la hauteur peut considérablement varier d’un étage à l’autre, ce qui explique la norme minimale de 1,80 m, permettant d’assurer un confort minimal pour l’occupant.
La Loi Carrez en copropriété
L’application stricte concerne principalement les biens en lots de copropriété. Cela signifie que si vous vendez un bien immobilier qui ne l’est pas, comme une maison individuelle, elle ne s’applique pas directement. Toutefois, il est toujours bénéfique de connaître et d’indiquer l’espace exact du logement lors de la mise en vente pour informer correctement l’acheteur potentiel.
En somme, si elle offre un cadre bien défini pour la mesure de la surface de ce type de logement, elle comporte aussi des nuances et des exceptions. Ces dernières permettent de l’adapter aux réalités variées de l’immobilier, assurant ainsi la protection des vendeurs et des acheteurs tout en prenant en compte les spécificités de chaque appartement ou maison.
4. Loi Boutin vs Loi Carrez
Le tableau ci-dessous nous révèle si les différents espaces et structures annexes sont traités dans le calcul de la surface habitable (Loi Boutin) et/ou dans le calcul de la surface privative (Carrez) :
Espaces et annexes | Loi Carrez | |
Caves, garages, paking | Non | Non |
Autres sous-sols | Non | Oui* |
Combles aménagés | Oui | Oui* |
Combles non aménagés | Non | Oui* |
Terrasses, balcons | Non | Non |
Vérandas | Non | Oui* |
Greniers, remises, réserves | Non | Oui* |
* Ces espaces sont inclus dans la superficie privative à la condition qu’ils présentent une surface d’au moins 8 m² et une hauteur sous-plafond d’au moins 1,80 m.
Le tableau indique clairement quels types d’espaces sont inclus dans chaque dimension. Par exemple, les garages et parkings ne sont inclus dans aucune des deux mesures.
La distinction entre la Loi Boutin et la Loi Carrez est essentielle pour comprendre les nuances de l’immobilier, surtout lorsqu’il s’agit de vendre ou de louer un logement. Bien qu’elles puissent sembler similaires, ces deux notions ont des définitions et des implications différentes.
Définition de la Surface Habitable
Elle est définie comme la surface de plancher construite, déduction faite des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il s’agit de la surface sur laquelle un occupant peut effectivement vivre, sans compter les espaces non aménageables. Cette surface est essentielle lors de la mise en location d’un appartement ou d’une maison, car elle est le critère de référence pour déterminer le loyer.
Définition de la Surface Privative
La surface privative concerne spécifiquement la vente de biens en copropriété. Elle englobe l’espace des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des zones non habitables comme les murs, cloisons ou encore certaines parties de moins de 1,80 m de hauteur. Les terrasses, balcons, caves, garages ou parkings ne sont généralement pas comptabilisés.
⚠️ Implications Pratiques
Un bien peut avoir une surface habitable et une surface privative différentes. C’est souvent le cas lorsque des zones du bien, comme des combles ou des annexes, répondent aux critères de la surface habitable sans respecter ceux de la réglementation. En effet, certaines zones peuvent être habitables mais ne pas être comptabilisées dans la superficie Carrez, à cause de la hauteur sous plafond ou d’autres critères spécifiques.
❗️ L’importance de la Précision
L’exactitude est cruciale pour les deux mesures. Une erreur dans la déclaration de la surface peut entraîner une réduction du prix de vente ou des sanctions pour le vendeur. De même, une mauvaise indication de la surface habitable dans le cadre d’une location peut aboutir à des litiges entre le locataire et le propriétaire.
Choix de la Mesure en Fonction de la Transaction
Lors de la vente d’un bien en copropriété, la superficie privative est la référence. Pour une location, c’est la surface habitable qui prime. Connaître la distinction entre ces deux termes est essentiel pour éviter les malentendus et garantir la transparence dans les actes de vente.
En conclusion, si surface habitable et surface privative peuvent sembler techniques et complexes, elles sont fondamentales pour assurer l’équité et la clarté dans le domaine de l’immobilier. Elles assurent que les parties concernées, qu’il s’agisse des vendeurs, des acheteurs, des propriétaires ou des locataires, disposent d’informations précises et pertinentes sur le bien en question.
En fouillant un peu plus, Jacques découvre une petite mezzanine, bien faite, avec une hauteur de 1,85 m. Celle-là, il peut l’ajouter à la superficie. Il prend aussi en compte les placards qui respectent la hauteur minimale.
Pour être vraiment sûr, Jacques fait venir un diagnostiqueur immobilier certifié qui mesure tout en détail, y compris des espaces que Jacques n’avait même pas pensé. Le pro confirme que la cave ne compte pas, mais il ajoute la surface d’un petit grenier aménagé que Jacques avait oublié.
Au final, l’appart de Jacques fait 90 m² selon la loi Carrez. Il met donc l’appart en vente, tranquille, sachant qu’il a respecté toutes les règles, ce qui rassure les acheteurs potentiels sur la transparence de l’acte.
5. Hauteur loi Carrez : Les Recommandations pour un Métrage Fiable ✅
La précision du métrage d’un bien est essentielle, notamment lorsqu’il s’agit de définir la surface en vertu de la réglementation. Des erreurs, même minimes, peuvent entraîner des conséquences juridiques et financières. Dès lors, il est primordial d’adopter certaines bonnes pratiques pour garantir un métrage fiable.
Faites appel à un professionnel certifié
Bien que les propriétaires soient libres d’effectuer eux-mêmes le métrage de leur bien, il est vivement recommandé de faire appel à un diagnostiqueur immobilier certifié. Ces experts disposent des compétences, de l’expérience et des outils nécessaires pour garantir un métrage précis et conforme à la réglementation.
Utilisez le bon équipement
Si vous choisissez de réaliser le métrage par vous-même, assurez-vous de disposer d’un équipement précis et fiable, comme un télémètre laser. Les mètres rubans classiques peuvent introduire des erreurs, notamment dans les grandes pièces.
Considérez la totalité du bien
Lors de la dimension, n’oubliez pas de prendre en compte toutes les pièces et annexes. Omettre même une petite zone pourrait fausser l’ensemble du métrage.
Soyez attentif aux zones particulières
Les biens immobiliers peuvent présenter des spécificités, comme les faux plafonds, les poutres, les mezzanines ou les chambres mansardées. Il est essentiel de savoir comment ces éléments impactent le métrage pour éviter des erreurs.
Documentez tout
Gardez un enregistrement détaillé de toutes les mesures effectuées. Ceci peut être utile en cas de litige ou de contestation. Des photos ou des vidéos des pièces mesurées peuvent également servir de preuves supplémentaires.
⚖️ Restez informé des évolutions législatives
Cette loi, comme toutes les réglementations, est susceptible d’évoluer. Veillez à vous tenir informé des éventuels changements pour vous assurer que vos mesures restent conformes.
❌ Prévoyez une marge d’erreur
La réglementation accepte une marge d’erreur de 5% entre la superficie déclarée et la surface réelle. Bien que vous deviez viser la plus grande précision possible, il est bon de savoir que cette tolérance existe.
En résumé, la précision de ce métrage est non seulement une obligation légale mais aussi une garantie de transparence pour les futurs acheteurs ou locataires. Adopter une démarche rigoureuse et bien informée est le meilleur moyen d’assurer la fiabilité de cette dimension cruciale dans le monde de l’immobilier.
- La hauteur loi Carrez n’est pas qu’une simple dimension ou terminologie technique.
- Elle représente une norme essentielle pour la transparence et la précision dans le domaine immobilier.
- Elle assure honnêteté et clarté lors des actes immobiliers.
- Grâce à cette réglementation, acheteurs et vendeurs avancent avec confiance.
- Les surfaces annoncée est déterminée avec rigueur et précision.
- Même si son application semble complexe, elle protège autant le consommateur que le propriétaire.
- Les outils et compétences adéquats facilitent la navigation dans le paysage de la vente immobilière.
- Avec l’évolution constante du marché, cette réglementation renforce la confiance.
- Elle soutient également l’intégrité de l’industrie immobilière.
L’équipe Jaqe vous remercie d’avoir lu cet article !
