Définition de l’EDD : Etat descriptif de Division
L’état descriptif de division peut être défini comme un diagnostic technique déterministe qui permet de retrouver et de décrire les lots définis dans la copropriété.
Le diagnostic immobilier est réalisé par un diagnostiqueur immobilier, notaire ou géomètre professionnel pour déterminer le numéro de chaque lot. Le document qui en résulte est conforme aux articles 2 et 3 du décret législatif du 17 mars 1967. Ce document a une valeur très importante et peut également être comparé à un document d’identité pour une propriété en copropriété.
L’état descriptif de division est réalisé lors de la mise en copropriété d’un appartement ou maison. Ce document est joint au règlement de la propriété et contient différentes informations.
Que contient l’Etat descriptif de Division ?
L’état descriptif de division doit identifier le bâtiment concerné (nature, emplacement, superficie, nom cadastral), divisé en lots, et attribuer un numéro à chaque lot.
Plus précisément, la description est résumée dans un tableau avec les colonnes suivantes :
- Numéro du lot, dans l’ordre croissant des numéros ;
- Bâtiment ;
- Escalier ;
- Étage ;
- Nature du lot ;
- Quote-part des parties communes.
Pourquoi réaliser un Etat descriptif de Division ?
L’état descriptif de division est particulièrement important pour les copropriétaires. Le document est obligatoire pour la quote-part liée aux charges communes à acquitter.
Ainsi, il est possible de simplifier le calcul des dépenses liées à la surface commune de chaque parcelle de copropriété. Chaque copropriétaire peut donc déterminer avec précision la valeur de ses dépenses.
Évidemment, en raison de l’importance de l’état descriptif de division, il peut également être utilisé pour des questions financières, juridiques ou publicitaires.
L’état descriptif de divisions et les divisions interdites
La réalisation de l’état descriptif de divisions est cruciale. Cependant, veuillez noter que toutes les divisions des lots de copropriétés ne sont pas autorisées. Certains services sont interdits, comme les appartements de grande hauteur, mais ils sont évalués défavorablement par le comité de sécurité. La même chose est vraie pour les appartements qui ont été informés de conditions insalubres. Les modifications créant des habitations indécentes font aussi partie des divisions interdites.
Pourquoi modifier un Etat Descriptif de Division ?
Une fois établi, les lots de l’immeuble peuvent être modifiés. Dans ce cas, un projet de loi pour modifier l’EDD doit être rédigé et émis. Quels changements modifient l’EDD ?
La division ou la réunion d’un lot
Dans les cas suivants, il existe une combinaison ou une division de lots :
- Fractionner un lot (partie privative et partie commune) pour former au moins deux nouveaux lots.
- Le propriétaire de l’appartement fusionne deux ou plusieurs lots (partie privative et partie commune) en un seul après acquisition, par le nouveau propriétaire d’un appartement, de studios adjacents.
- Divisez (partie privative et partie commune), puis, dans le cas de la vente de la chambre de l’appartement au propriétaire de l’appartement, attachez immédiatement une partie de la partie divisée au lot existant pour la fusionner avec les voisins.
La transformation d’une partie commune en partie privative ou inversement
Lorsque la partie commune d’un immeuble d’habitation est transformée en partie privative, la quote-part de la partie commune change également et vice versa. Par exemple, dans les situations suivantes :
Le rehaussement par le propriétaire du dernier étage dans une copropriété verticale ?
Lorsque le propriétaire du dernier étage d’un bâtiment rehausse celui-ci pour agrandir son appartement, il est obligé de promulguer un projet de loi d’amendement
Dans la plupart des cas, quand une construction supplémentaire n’est pas envisagée dans l’accord initial, il est logiquement nécessaire d’augmenter le quota inclus dans le lot supplémentaire dans la même proportion. Les titulaires de la composition augmentée doivent obtenir les droits indivis correspondants de leurs copropriétaires.
La cession du droit de surélévation à un tiers ?
Si le droit de construire un appartement au profit d’une ou plusieurs personnes autres que le propriétaire au dernier étage est vendu, un projet de loi de modification doit aussi être promulgué.
Comment modifier un Etat Descriptif de Division ?
Vous devez distinguer deux situations.
La transformation des lots concerne tous les copropriétaires
La modification modifiera le nombre total d’actions des autres copropriétaires, affectant ainsi les droits des autres copropriétaires. En d’autres termes, la modification affectera la répartition de tous les millièmes de la partie commune.
Dans ce cas, les étapes à suivre pour modifier l’EDD sont les suivantes :
- Autoriser les professionnels du bâtiment à réaliser des projets de modification.
- Voter en Assemblée Générale (AG) le projet de modification état descriptif de division la double majorité de l’article 26. N’oubliez pas de transmettre le projet de modification d’état descriptif de division du professionnel lors de la convocation à l’assemblée générale
- Autoriser les notaires à apporter des modifications à l’EDD. Le notaire est chargé d’en délivrer le nouveau dans le registre foncier.
La transformation des lots ne concerne qu’un seul copropriétaire
La modification des parties privatives ne change pas le total des quotes-parts des parties communes.
Par exemple :
- Divisez un lot pour former deux ou plusieurs nouveaux lots ;
- Combinez deux lots ou plus en un seul groupe ;
- Divisez un lot pour former deux ou plusieurs nouveaux lots ;
- Divisez le lot et ajoutez immédiatement l’une des parties du fractionnement au lot existant.
- Divisez le lot et ajoutez immédiatement l’une des parties du fractionnement au lot existant
Dans ce cas, l’EDD doit être édité pour changer le numéro de lot. Les seules étapes à suivre sont les suivantes :
- Autoriser les notaires à apporter des modifications à l’EDD. Le notaire est chargé d’en délivrer le nouveau dans le registre foncier.
Combien de temps est valable un Etat Descriptif de Division ?
L’efficacité de l’EDD est différente des autres diagnostics immobiliers. En fait, ces certificats sont généralement valables jusqu’à 10 ans.
En revanche, l’état descriptif de division est valable jusqu’à ce que le bâtiment soit changé. Par conséquent, lorsque les parties communes et les lots ne sont pas modifiés, le document est toujours valide.
Si des changements sont constatés, une assemblée générale doit être organisée pour définir les mesures à prendre.
