Qu’est-ce qu’un DPE périmé en location ?
Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document essentiel qui évalue la performance énergétique d’un logement sur une échelle allant de A (très performant) à G (très peu performant). Il est obligatoire pour tous les logements mis en location et sa durée de validité est fixée à 10 ans.
Un DPE est considéré comme périmé lorsque sa date de validité est dépassée. Cela signifie que les informations qu’il contient sur la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre du logement ne sont plus à jour.
Quelles sont les conséquences d’un DPE périmé sur la location en cours ?
- Pour le propriétaire, c’est un risque de non-conformité réglementaire. En effet, la loi impose de fournir un DPE valide au locataire. Ne pas le faire peut entraîner des sanctions.
- Pour le locataire, un DPE périmé peut avoir un impact sur la révision du loyer, surtout si le logement est classé comme une passoire thermique (étiquettes F ou G). Dans ce cas, le loyer peut être gelé, voire diminué.
Il est donc crucial pour le propriétaire de renouveler le DPE avant son expiration et pour le locataire de vérifier la validité du DPE fourni, afin d’éviter tout litige.
Obligations du propriétaire en cas de DPE périmé
Lorsque le DPE arrive à expiration pendant la location, le propriétaire a l’obligation de le renouveler. Pour cela, il doit faire réaliser un nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié. Il est recommandé de s’y prendre à l’avance, avant la date d’échéance du DPE actuel.
Le coût moyen d’un DPE est d’environ 200€ (à titre indicatif) d’après nos observations auprès de divers diagnostiqueurs. Cependant, il peut varier selon la surface et la complexité du logement. Il n’est d’ailleurs pas réglementé.
Une fois le nouveau diagnostic établi, le propriétaire doit transmettre le nouveau DPE au locataire. Il doit l’informer de la réalisation du nouveau DPE et lui en fournir une copie. Le nouveau DPE doit être annexé au bail en cours, il fait partie intégrante du dossier de location.
Si le nouveau DPE fait apparaître une baisse de la performance énergétique, le propriétaire doit envisager des travaux d’amélioration pour remettre le logement aux normes.
Le propriétaire a donc tout intérêt à respecter ces obligations pour se conformer à la réglementation sur la performance énergétique des logements et éviter tout contentieux avec son locataire. Un DPE à jour atteste de la qualité énergétique du bien et rassure le locataire sur les consommations et charges à prévoir.
Droits du locataire si le propriétaire ne fournit pas un DPE valide
Si le propriétaire ne renouvelle pas le DPE périmé, le locataire dispose de plusieurs recours pour faire valoir ses droits.
Tout d’abord, le locataire peut demander un DPE à jour, surtout lors d’une reconduction de bail. C’est l’occasion de vérifier que le logement répond toujours aux critères de décence énergétique. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an) ne peuvent plus être mis en location.
En cas de refus du propriétaire, le locataire peut envisager plusieurs actions :
- Mise en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité
- Saisie de la commission départementale de conciliation pour tenter de trouver une solution amiable
- Action en justice pour obtenir un DPE conforme et des dommages et intérêts
Le tribunal peut alors prononcer différentes sanctions à l’encontre du propriétaire récalcitrant :
- Diminution du montant du loyer proportionnelle à l’écart entre la performance énergétique réelle et celle figurant sur le DPE périmé
- Versement de dommages et intérêts pour le préjudice subi par le locataire, surtout si le logement présente des risques pour la santé (plomb, amiante…)
- Dans les cas les plus graves, annulation du bail si le logement est déclaré inhabitable en raison de la présence de substances toxiques
Face à un propriétaire de mauvaise foi, le locataire dispose donc de moyens de pression pour faire respecter son droit à un logement décent sur le plan énergétique, attesté par un DPE en cours de validité. Le dialogue doit être privilégié dans un premier temps, mais le recours aux tribunaux reste possible si nécessaire pour obtenir gain de cause.
Sanctions encourues par le propriétaire
Un propriétaire qui ne respecte pas ses obligations en matière de DPE s’expose à diverses sanctions.
Tout d’abord, il risque des amendes administratives pouvant aller jusqu’à 1500€ en cas d’absence de DPE valide, et jusqu’à 3000€ en cas de récidive dans les 3 ans. Ces sanctions seront renforcées à partir de 2025 avec l’interdiction de location des passoires énergétiques (logements classés F ou G).
Le propriétaire s’expose aussi à un gel ou une diminution du loyer si le logement loué est énergivore. En effet, le locataire peut demander une diminution de loyer proportionnelle à l’écart entre la performance énergétique réelle et celle figurant sur le DPE périmé.
En cas de litige, le tribunal peut condamner le propriétaire à verser des dommages et intérêts au locataire pour le préjudice subi. Dans les cas les plus graves de non-conformité, comme la présence de substances toxiques rendant le logement inhabitable, la résiliation du bail peut même être prononcée aux torts du bailleur.
Enfin, fournir de fausses informations sur la performance énergétique avant la signature du bail expose le propriétaire à des poursuites pénales et à de lourdes amendes, pouvant aller de 37 500 euros à 2 ans d’emprisonnement.
Marie est propriétaire d’un appartement qu’elle souhaite mettre en location. Pressée de trouver un locataire, elle fournit un ancien DPE datant de plus de 10 ans classant le logement en catégorie D.
Paul, intéressé par l’appartement, signe le bail et emménage. Cependant, il se rend vite compte que la performance énergétique ne correspond pas à celle indiquée sur le DPE. Après avoir fait réaliser un nouveau diagnostic, il s’avère que l’appartement est en réalité une passoire énergétique classée F.
Mécontent, Paul demande à Marie une diminution de loyer proportionnelle à l’écart entre la performance réelle et celle figurant sur l’ancien DPE. Face au refus de la propriétaire, il saisit la justice.
Le tribunal condamne Marie à verser à Paul des dommages et intérêts pour le préjudice subi et à faire réaliser un DPE conforme sous peine d’une amende de 1500€.
De plus, à partir de 2025, Marie ne pourra plus louer son appartement tant qu’il sera classé F. Elle devra engager des travaux de rénovation énergétique pour améliorer sa performance.
Cet exemple montre bien l’importance pour Marie de fournir un DPE à jour et conforme dès le départ, sous peine de s’exposer à des sanctions financières et à l’impossibilité de louer son bien. Le respect de ses obligations lui aurait évité ces désagréments.
Il est donc crucial pour les propriétaires de respecter scrupuleusement leurs obligations en fournissant un DPE à jour et conforme lors de la mise en location. Cela leur évitera de lourdes sanctions financières et juridiques.
Comment éviter les problèmes liés à un DPE périmé ?
Pour prévenir les difficultés liées à l’expiration du DPE en cours de location, propriétaire et locataire ont intérêt à adopter une attitude proactive et dialoguante.
Le propriétaire doit faire preuve d’anticipation en vérifiant régulièrement la date de validité du DPE et en programmant son renouvellement avant échéance. Il est également important de réaliser les travaux nécessaires pour maintenir ou améliorer la performance énergétique du logement.
Un dialogue constructif entre propriétaire et locataire est essentiel. Le propriétaire doit informer le locataire de la durée de validité du DPE et de son renouvellement à venir. Des échanges sur les éventuels travaux d’amélioration énergétique à prévoir (isolation, chauffage, ventilation, etc) permettent d’éviter les litiges.
En cas de désaccord, il est préférable de rechercher des solutions amiables avant d’envisager un recours contentieux. La médiation de consommation peut aider à trouver un arrangement si le dialogue direct n’aboutit pas. En dernier recours, faire appel à un avocat permet d’entamer des démarches judiciaires si nécessaire.
Une bonne communication et une volonté partagée d’assurer un logement performant sur le plan énergétique sont donc les clés pour éviter les problèmes liés à un DPE périmé en cours de location. L’anticipation du propriétaire et le dialogue avec le locataire permettent dans la plupart des cas de renouveler le diagnostic à temps et de maintenir la qualité du logement.
- Le propriétaire doit renouveler le DPE avant son expiration et en fournir une copie au locataire.
- Le locataire peut exiger un DPE valide et engager des recours si nécessaire.
- Des sanctions sont prévues pour les propriétaires ne respectant pas la réglementation sur le DPE.
- L’anticipation et le dialogue sont les meilleures armes pour prévenir les litiges.
Au-delà des aspects réglementaires, l’enjeu principal reste l’amélioration de la performance énergétique des logements, dans un contexte de lutte contre le changement climatique et de maîtrise des consommations d’énergie.
Propriétaires et locataires ont un intérêt commun à agir en ce sens, en profitant des nombreux dispositifs d’accompagnement et d’aides financières proposés par les pouvoirs publics pour la rénovation énergétique des logements.
Alors, si votre DPE arrive à échéance pendant votre location, pas de panique ! Avec un peu de méthode et de coopération, vous pourrez traverser cette étape sereinement et continuer à profiter d’un logement économe en énergie et respectueux de l’environnement.
