DPE opposable, en quoi cela consiste ?
DPE est l’acronyme de Diagnostic de Performance Énergétique. C’est un document qui évalue la performance énergétique d’un bien immobilier à usage d’habitation ou professionnel. Depuis la loi Elan de 2018, il est obligatoire avant la vente ou la location d’un logement.
La réforme du 1ᵉʳ juillet 2021 a apporté beaucoup de modifications pour ce diagnostic.
Un nouveau système de notation, basé sur une échelle de A à G qui permet aux propriétaires de mieux comprendre l’efficacité énergétique de leur bien.
Le rapport se basera aussi sur une nouvelle méthode de calcul. Il prendra en compte également de nouveaux critères (efficacité énergétique, sécurité, confort, etc.) ainsi que des recommandations. Les recommandations porteront sur les travaux de rénovation potentiels à effectuer.
Mais l’une des grandes nouveautés reste l’opposabilité du diagnostic énergétique. En effet, le DPE ancienne version ne possédait pas cette caractéristique. La nouvelle version en revanche rejoint la liste des diagnostics opposables.
Un DPE opposable signifie que la responsabilité du propriétaire est engagée lorsqu’il présente un diagnostic de performance énergétique. C’est-à-dire que si le locataire ou l’acquéreur constate une erreur dans l’évaluation énergétique, il peut se retourner contre le propriétaire. L’étiquette délivrant une note de performance énergétique est donc opposable.
Cependant, vous êtes un peu sceptique. En effet, vous avez déjà vécu dans un appartement similaire pourtant vos factures d’énergie vous paraissent désormais plus élevées. Vous décidez donc de faire appel à un professionnel pour effectuer votre propre diagnostic énergétique.
Le diagnostic révèle que le logement est en fait classé en catégorie E. Vous en informez alors le propriétaire et vous lui demandez de réduire le loyer en conséquence.
Le propriétaire refuse, arguant que le DPE officiel est toujours classé en catégorie C. C’est à ce moment que vous pouvez invoquer l’opposabilité du diagnostic : « en vertu de la loi, le DPE est un document officiel qui doit être respecté et qui peut être opposé au propriétaire en cas de litige. »
DPE opposable, quelles sont ces conditions d’application ?
Quand son opposabilité est-elle applicable ?
Un diagnostic de performance énergétique doit répondre à certains critères. Il doit impérativement avoir été réalisé par un professionnel certifié et satisfaire les normes en vigueur. Il est alors un élément à prendre en compte lors de l’évaluation du bien immobilier et peut être utilisé comme moyen de négociation lors de la vente.
Le diagnostic de performance énergétique doit également être valable. Ce qui signifie que sa durée de validité de 10 ans ne doit pas avoir été dépassée. À noter qu’elle prend effet dès la date d’émission du diagnostic.
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Par conséquent, à partir du moment où le diagnostiqueur n’est pas certifié, le diagnostic énergétique est opposable. Il en va de même lorsque celui-ci ne respecte pas les normes.
Qui est concerné par le DPE opposable ?
L’opposabilité d’un DPE s’applique à tous les acheteurs et vendeurs d’un bien immobilier, qu’il soit neuf ou ancien. Le diagnostic énergétique est un document obligatoire pour toute transaction immobilière. Il peut être utilisé par les deux parties pour négocier le prix ou les conditions de la vente.
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L’opposabilité de la classe énergétique est aussi applicable au diagnostiqueur. C’est-à-dire qu’en cas d’erreur dans l’étiquetage de la performance énergétique, la responsabilité du diagnostiqueur peut être engagée. Il faudra cependant prouver que la faute incombe bien au professionnel.
En effet, le caractère opposable n’intervient pas si le propriétaire à délivrer de fausses informations concernant le bien immobilier. Il en va de même si le professionnel n’a pas pu avoir accès à l’ensemble des pièces du logement.
Quelles parties du diagnostic sont concernées par le caractère opposable ?
Lorsqu’un diagnostic de performance énergétique est réalisé, plusieurs éléments interviennent dans le compte rendu. On y retrouve les caractéristiques du bien, la méthode de calcul, les résultats ainsi que des préconisations.
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Si une erreur est commise au niveau des caractéristiques ou du calcul, alors le DPE est opposable.
En revanche, l’opposabilité ne s’applique pas aux préconisations.
DPE opposable, quelles sanctions sont encourues ?
Les sanctions encourues par la propriétaire bailleur
Le diagnostic de performance énergétique était auparavant uniquement informatif. Il ne pouvait donc pas être utilisé pour se retourner contre un tiers en cas d’erreur ou de vices cachés.
Cependant, la Cour de cassation a récemment décidé que l’expertise immobilière énergétique donne droit à une indemnisation en cas de préjudice subi. Ces préjudices sont la perte de chance d’acquérir le bien à un prix plus bas ou la négociation à la baisse des loyers.
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Si l’étiquette du logement est erronée, l’acquéreur ou le locataire peuvent maintenant saisir le tribunal. Ainsi, ils peuvent demander des dommages et intérêts ou l’annulation de la vente ou du bail.
Les propriétaires peuvent aussi se voir imposer des travaux. Lesdits travaux viseront à améliorer la classe énergétique du bien.
Enfin, s’ils ne possèdent pas un diagnostic certifié, ils encourront une amende de 1500 €. En cas de récidive, cette amende peut doubler et atteindre 3 000 €.
Source : revenus-locatif.com
Les sanctions encourues par le diagnostiqueur
Il existe trois cas de figure pour lesquels un diagnostiqueur sera sanctionné.
Dans un premier temps, il y a le DPE erroné. Si le professionnel commet une erreur, sa responsabilité sera engagée. De ce fait, il devra payer des dommages et intérêts.
Dans un second temps, il y a l’exercice sans certification. Un diagnostiqueur non certifié qui réalise une prestation de service s’expose à une amende de 1 500€. Si c’est une récidive, la peine s’alourdit à 3 000€.
Pour finir, la non-transmission du diagnostic énergétique à l’Ademe lui coûtera également une amende de 1 500 €.
Source : service-public.fr
Quelles sont les recommandations concernant l’opposabilité du DPE ?
En cas de DPE à réaliser, il est conseillé de conserver le maximum de documents relatifs aux travaux réalisés. Il faut aussi fournir tous les justificatifs nécessaires au diagnostiqueur le plus tôt possible, afin qu’il puisse prendre en compte les informations.
De plus, il est recommandé de faire une demande auprès du syndic de la copropriété pour obtenir tous les éléments techniques. Ces éléments peuvent être le chauffage, la ventilation, etc.
Depuis le 1ᵉʳ juillet 2020, de nouvelles obligations ont été mises en place pour le syndicat. Depuis, chaque syndicat de copropriété doit mettre en ligne un site sécurisé, les informations relatives à la gestion de l’immeuble. Par conséquent, le site doit contenir ces documents :
- Carnet d’entretien
- Règlement de copropriété
- État descriptif de la division
- Diagnostics immobiliers en cours de validité, contrats d’assurance
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L’opposabilité concerne-t-elle d’autres diagnostics ?
À compter du 1ᵉʳ janvier 2022, l’audit énergétique est obligatoire pour tous les propriétaires bailleurs qui souhaitent vendre un bien immobilier doté d’une étiquette énergie F ou G. Cette nouvelle obligation a été instaurée par la Loi Énergie et Climat de 2019. Elle vient compléter l’opposabilité du DPE en vigueur depuis juillet 2021.
En conséquence, le DPE vierge et le DPE en cours sont opposables, car ils ne répondent pas aux exigences de la loi.
De manière plus générale, tous les diagnostics obligatoires sont opposables (électrique, gaz, amiante, etc.). Tout dépend de l’année de construction du bien et de son usage (vente ou location).
- L’opposabilité du DPE signifie que le propriétaire engage sa responsabilité lorsqu’il le présente.
- C’est-à-dire qu’en cas de litige, le locataire peut se retourner contre lui.
- L’opposabilité intervient s’il y a une erreur dans le diagnostic, si le diagnostiqueur n’est pas certifié, ou si le diagnostic n’est plus valable.
- Elle s’applique à tous les biens immobiliers.
- Les sanctions encourues dans ce cas de figure sont financières et pénales.
- Suite à la réforme de 2022, le DPE vierge et le DPE en cours sont devenus opposables.
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