Quelles sont les différences entre l’ancienne version du DPE et la nouvelle version ?
Rappel concernant le diagnostic de performance énergétique
L’ancien DPE consiste à évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier. Le fait qu’on emploie le mot ancien pour le décrire vient du fait qu’un nouveau diagnostic a été instauré en 2021.
Il peut être réalisé dans une maison, un appartement, un lot de copropriété, ou un local commercial par exemple.
L’objectif de ce diagnostic est d’informer le locataire ou l’acquéreur sur la quantité d’énergie utilisée. Il estime également la quantité de gaz à effet de serre émise. Ces informations passent par le rapport et l’étiquette énergétique remise au propriétaire à la fin du diagnostic.
Le rapport est fourni avant l’achat ou la location d’un bien immobilier. De plus, depuis le 1er janvier 2011, les annonces immobilières doivent obligatoirement afficher l’étiquette énergie.
Enfin, il est tout à fait possible de réaliser un diagnostic énergétique en dehors de toutes transactions immobilières.
DPE ancienne version : les changements principaux dû à la réforme
L‘ancienne version du DPE date de 2012. Il a été remis à neuf par le gouvernement le 1er juillet 2021. Cette remise à neuf l’a rendu de façon général plus technique et plus précis. Mais beaucoup de changements ont été mis en place et il est bon de les éclaircir.
ETAPE 1 : LES ÉLÉMENTS PRIS EN COMPTE DANS L’ÉVALUATION
L’ancien DPE prenait en compte trois postes de consommations d’énergie dans son évaluation. Or désormais, le Nouveau DPE en considère cinq. Il comptabilise la consommation en énergie :
- du système de chauffage
- du système d’eau chaude sanitaire (ECS)
- du système de refroidissement
- des auxiliaires (ventilation, etc.)
- des éclairages
ETAPE 2 : LA MÉTHODE DE CALCUL
L’ancienne version du DPE autorisait deux méthodes de calcul. La méthode sur facture et la méthode 3CL. La méthode 3CL était par ailleurs mise en place uniquement pour les logements construit avant 1948. Le problème, c’est que cela entraînait des dérives.
En effet, lorsque des propriétaires n’avaient pas en leur possession les factures de leur bien immobilier, le diagnostiqueur leur délivrait un DPE vierge.
Le DPE vierge est identique au diagnostic énergétique classique, la seule différence est qu’il ne délivre pas d’étiquette énergie. Par conséquent, certains propriétaires s’arrangeaient avec des professionnels pour obtenir un diagnostic vierge.
De ce fait, afin d’éviter ces dérives, le gouvernement a mis en place de nouvelles exigences suite à la réforme. Le diagnostic de performance énergétique vierge est aujourd’hui interdit. Quant aux méthodes de calcul, une seule est retenue pour l’ensemble des logements. La méthode sur factures est donc délaissée en faveur de la 3CL.
ETAPE 3 : L’OPPOSABILITÉ DU DIAGNOSTIC
Le caractère opposable d’un diagnostic signifie qu’il peut être utilisé pour soutenir une plainte ou une revendication dans un tribunal. En d’autres termes, les informations qu’il contient peuvent être utilisées comme base de preuve dans un litige immobilier. La plupart des diagnostics immobiliers sont opposables.
L’ancienne version du DPE ne possédait pas cette caractéristique. Or depuis la réforme du 1er juillet 2021, le DPE opposable voit le jour.
ETAPE 4 : LE DESIGN DU RAPPORT
L’ancien rapport était difficile à comprendre pour les propriétaires qui n’y connaissent rien en diagnostic immobilier. Par conséquent, à partir de 2021, il est simplifié. Il a également des informations supplémentaires comme les limites des différentes classes énergies par exemple.
ETAPE 5 : LE CLASSEMENT
Au départ, seule l’étiquette énergie était prise en compte pour le classement. Maintenant, l’étiquette climat entre en ligne de compte. De plus, certains seuils ont été modifiés.
L’étiquette énergie voit aussi son facteur de conversion pour l’électricité être modifié. Il est désormais de 2,3 au lieu de 2,58. Quant aux autres énergies, le facteur est de 1.
De plus, une pénalité sera ajoutée à l’étiquette émission de gaz à effet de serre (GES) pour l’utilisation d’énergies dites primaires.
ETAPE 6 : LES RECOMMANDATIONS
Auparavant, les recommandations étaient imposées. Il était aussi interdit d’établir un bouquet de travaux. Dorénavant, les recommandations sont davantage adaptées à la spécificité du logement. Le rapport peut alors contenir :
- des recommandations sous forme de bouquet de travaux
- les travaux prioritaires
- des recommandations d’utilisation des équipements
- des recommandations d’entretiens des équipements
Comment est-ce possible que l’ancien DPE et le nouveau ne donne pas la même étiquette énergétique ?
Selon les estimations du ministère, quatre logements sur dix voient leur classement changer suite à la réforme de la DPE entrée en vigueur le 1er juillet 2021. Il y a plusieurs explications.
- Plus d’usages sont pris en compte dans le calcul (ventilation, éclairage, etc.). En conséquence, l’énergie consommée augmente. L’incidence n’est pas énorme, mais elle peut faire basculer le logement d’une classe à une autre.
- La prise en compte des émissions de gaz à effet de serre. Étant donné que c’est la classe la plus mauvaise qui est retenue, cela peut engendrer des changements. Par exemple : si une maison est notée D pour la consommation d’énergie, mais E pour les émissions de GES, le DPE retiendra la lettre E.
- L’évolution des coefficients dans la méthode de calcul. Cette évolution pénalise les logements chauffés aux énergies fossiles et favorise ceux utilisant l’électricité. Ceux-ci sont donc mieux notés.
- Le changement des seuils. Certains curseurs ont été modifiés concernant les classes énergies. Un logement avec une consommation à 68 kWh/m².an était auparavant classé B. Depuis le 1er juillet 2021, il appartient à la classe A.
- Il n’y a pas de justificatifs. Tout doit être mesuré, contrôlé ou justifié dans le cadre du nouveau DPE. Si le propriétaire ne fournit pas de justification, et que l’opérateur ne peut contrôler cela par lui-même, il doit sélectionner une valeur par défaut. Celle-ci réduit automatiquement l’efficacité énergétique de la maison.
La réforme remet-elle en cause la durée de validité de mon DPE ?
Le calendrier des durées de validité
Il est prévu que les diagnostics les plus anciens soient utilisés jusqu’à la fin de 2022. Les plus récents seront valides jusqu’au 31 décembre 2024. À partir du 1er juillet 2021, de nombreux DPE deviendront obsolètes et devront être remplacés.
A moins qu’il n’ait été fait avant le 30 juin 2021, il conserve une durée de validité de 10 ans. Il n’est pas question de refaire tous les diagnostics. 35 000 DPE sont produits chaque semaine en France, cela est impossible. Pendant la période de transition, la ministre a opté pour une cohabitation forcée entre les anciens et les nouveaux.
Pour rappel, les diagnostics actuels resteront valables jusqu’au :
- 31 décembre 2022 pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2013 et 31 décembre 2017
- 31 décembre 2024, pour ceux réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021
Le cas particulier des DPE sur factures
Le DPE réalisé sur factures repose sur les habitudes des occupants et non sur la performance intrinsèque du bâtiment. De plus, il reste sans étiquette une fois sur cinq. Il paraît donc logique que tous ces diagnostics soient renouvelés après le 1er juillet, qu’ils soient valables ou non.
Selon les zones, cela peut même être une obligation. Dès le 1er janvier 2021, pour augmenter un loyer en zone tendue, le propriétaire-bailleur doit démontrer que le logement n’est pas classé F ou G.
De plus, pour les 28 agglomérations situées en zones tendues, le diagnostic doit être fait selon des méthodes classiques et avoir moins de quatre ans. La mesure risque même d’être étendue à l’ensemble du pays d’ici à 2022.
Les recommandations pour les DPE classés E, F et G
Un autre exemple serait un logement classé E, F, ou G. Il n’y a pas d’obligation formelle de refaire les diagnostics, mais c’est recommandé. Le ministère de l’Écologie incite les propriétaires de biens classés E, F ou G à remplir un nouveau DPE sans attendre la fin de la phase intermédiaire.
De plus, avec la réforme, il ne fait aucun doute que de nombreux logements vont gagner ou perdre une classe. Selon le ministre, 800 000 logements actuellement classés en F seront reclassés en E. De ce fait, certains logements pourraient ne plus être des passoires énergétiques. Il vaut donc mieux refaire son diagnostic de performance énergétique dans ces cas-là.
