Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Ce terme est régulièrement utilisé lors de transactions immobilières. Mais que signifie-t-il vraiment ? À quoi sert ce document ? Quels sont ses avantages ?
Définition du compromis de vente
Le compromis de vente, également appelé promesse synallagmatique de vente, est un avant-contrat qui scelle l’accord entre les parties pour la vente d’un bien immobilier. Il s’agit du premier acte qui officialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur, et il prépare la signature de l’acte définitif.
Le compromis de vente est bien plus qu’un simple accord de principe, c’est un véritable contrat qui engage les parties.
Avantages pour l’acheteur et le vendeur
Voici un tableau présentant les bénéfices de ce document lors d’une transaction immobilière.
Aspects | Avantages pour l’acheteur | Avantages pour le vendeur |
|---|---|---|
Engagement des parties | Exclusivité temporaire pour acheter le bien sans concurrence d’autres acheteurs. | Engagement de vendre le bien sans chercher d’autres acquéreurs. |
Conditions suspensives | Protection en cas d’éventuels obstacles à la vente (ex. obtention de prêt hypothécaire). | Permet de ne pas vendre si les conditions ne sont pas remplies. |
Indemnité d’immobilisation | Versement d’une indemnité pour bénéficier de l’exclusivité temporaire. | Perception d’une indemnité d’immobilisation en cas de rétractation de l’acheteur. |
Délai de rétractation | Possibilité de se rétracter sans avoir à justifier d’un motif particulier pendant 10 jours. | Pas de délai de rétractation pour le vendeur, sauf clause spécifique. |
Engagements et obligations en découlant
Selon l’article 1589 du Code Civil, le compromis de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix.
Cela signifie que les parties sont définitivement engagées une fois le compromis signé. À moins que l’acquéreur ne se rétracte dans le délai légal prévu et que les conditions de rétractation soient remplies. Pour cela, il lui suffit d’envoyer une lettre annulation compromis de vente par courrier recommandé avec accusé de réception.
» Si l’une des parties ne signe pas l’acte définitif après la réalisation des conditions suspensives, l’autre partie peut demander en justice l’exécution forcée de la vente ou le versement de dommages et intérêts. Il est donc essentiel de comprendre les implications juridiques de la signature du compromis de vente. » – Léa – Experte en immobilier
Cette promesse confère à l’acheteur une exclusivité temporaire pour l’acquisition du bien, généralement pour une durée de trois mois.
Pendant cette période, le vendeur n’est pas autorisé à renoncer à la vente ou à proposer le bien à un autre acheteur. De son côté, l’acheteur dispose d’un délai pour prendre sa décision d’acquérir ou non le bien.
Cela représente un avantage considérable pour l’acheteur, qui peut ainsi prendre le temps de réfléchir et de mener les démarches nécessaires.
En contrepartie de cette exclusivité, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au vendeur. Cette dernière est généralement de l’ordre de 5 à 10 % du prix de vente.
➡️ Si l’acheteur décide d’acquérir le bien, cette indemnité sera déduite du montant total à régler. En revanche, si l’acheteur renonce à l’achat (hormis pendant le délai de rétractation de 10 jours ou en cas de non-réalisation d’une condition suspensive, comme le refus d’obtention d’un prêt), ou s’il ne manifeste pas son acceptation dans le délai imparti, l’indemnité restera acquise au vendeur à titre de dédommagement pour l’immobilisation de son bien.
Pour être valable, la promesse de vente doit être constatée par :
- un acte authentique établi par un notaire,
- ou par un acte sous signature privée enregistré auprès de l’administration fiscale dans les dix jours suivant son acceptation par l’acheteur.
Des frais d’enregistrement d’un montant de 125 € sont à prévoir. De plus, lorsque la promesse de vente est conclue pour une durée supérieure à 18 mois, elle doit obligatoirement être établie par acte authentique.
Il est important de souligner que malgré son appellation, la promesse de vente est un véritable « contrat » qui engage les deux parties. Les acheteurs et les vendeurs, pressés de conclure l’affaire, ont parfois tendance à sous-estimer la portée de cet avant-contrat.
Cependant, il leur permet de préciser les conditions de la future vente de manière précise.
Les obligations des deux parties
Le compromis de vente, également appelé « promesse synallagmatique de vente« , est un contrat dans lequel le vendeur et l’acheteur s’engagent mutuellement à conclure la vente à un prix déterminé. Juridiquement, le compromis a la même valeur qu’une vente définitive.
Ainsi, si l’une des parties renonce à la transaction, l’autre peut la contraindre par voie de justice. Sauf dans le cas du délai de rétractation de 10 jours légalement accordé à l’acheteur ou en cas de non-réalisation d’une condition suspensive. Par exemple le refus d’obtention d’un prêt par l’acheteur.
La signature du document est généralement accompagnée du versement par l’acheteur d’un dépôt de garantie, représentant environ 5 % à 10 % du prix de vente. Ce dépôt de garantie sera déduit du prix final lors de la signature de l’acte notarié.
Contrairement à la promesse de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.
➡️ Cette absence de frais peut être considérée comme un avantage.
Cependant, en cas de litige concernant la réalisation des conditions suspensives, les parties demeurent liées par le compromis de vente. Sauf accord amiable ou décision de justice.
En revanche, dans le cas d’une promesse unilatérale de vente, les parties sont libres de se retirer si l’option n’est pas levée par l’acheteur.
Les conditions et clauses suspensives
Le compromis de vente peut inclure des conditions suspensives qui garantissent la sécurité des parties. Ces conditions stipulent que la vente ne sera conclue que si certaines conditions spécifiques sont remplies.
Lorsque Sophie et Alex entament les négociations pour la vente de la maison, ils rédigent un contrat de vente qui établit les modalités de la transaction. C’est à ce stade que la condition suspensive d’obtention de prêt entre en jeu.
La condition suspensive d’obtention de prêt est une clause incluse dans le contrat de vente qui stipule que la vente ne sera valide que si Alex parvient à obtenir un prêt hypothécaire dans un délai spécifié et selon des termes acceptables pour lui. Cela signifie que si Alex n’obtient pas le prêt dans les limites convenues il aura le droit de résilier la vente sans aucune pénalité annulation compromis de vente. ❌
Pour que cette condition soit valide, le contrat devra préciser les détails essentiels du prêt recherché par Alex, tels que le montant du prêt , le taux d’intérêt maximal acceptable , la durée du prêt ⌛, et toute autre condition spécifique que l’acheteur souhaite inclure.
Une fois que le contrat est signé et que la condition suspensive d’obtention de prêt est en place, Alex entreprend les démarches nécessaires pour obtenir un prêt hypothécaire auprès d’une institution financière . Il devra soumettre les documents requis et satisfaire les critères de l’établissement pour être éligible à un prêt.
Durant cette période, Sophie doit attendre que la condition suspensive soit levée. Si Alex réussit à obtenir le prêt hypothécaire dans les délais et selon les termes spécifiés dans le contrat, la condition suspensive sera levée, et la vente pourra se conclure comme prévu.
Cependant, si Alex rencontre des difficultés pour obtenir le prêt hypothécaire requis, il peut invoquer la clause de la condition suspensive et annuler la vente sans subir de conséquences financières. Dans ce cas, le contrat sera résilié, et la maison restera la propriété de Sophie. ️
L’inclusion de la condition suspensive d’obtention de prêt offre une protection à Alex en lui donnant le temps nécessaire pour trouver un financement adéquat sans risquer de perdre son dépôt ou de faire face à des pénalités financières s’il ne peut pas obtenir le prêt. De même, cela protège également Sophie en lui permettant de savoir que la vente ne sera conclue que si l’acheteur est en mesure de se procurer le financement nécessaire.
D’autres conditions suspensives peuvent concerner :
- le droit de préemption de la commune,
- l’état hypothécaire du bien,
- l’obtention d’un permis de construire,
- ou encore l’absence d’opposition à une déclaration de travaux.
Les conditions suspensives offrent une protection supplémentaire aux parties en garantissant que la vente ne sera conclue que si toutes les conditions spécifiées sont remplies.
Rédaction sur mesure et dossier de vente
La rédaction du compromis de vente doit être adaptée à la situation personnelle et aux volontés des cocontractants, à la fois du côté du vendeur et de l’acquéreur. Il est essentiel de veiller à ce que toutes les clauses nécessaires soient incluses et que les intérêts des deux parties soient pris en compte.
De plus, lors de la signature du compromis, certaines pièces et documents doivent être annexés. Cela peut inclure le dossier des diagnostics immobiliers, qui est une étape importante dans le processus de vente immobilière. Il est crucial de s’assurer que toutes les pièces requises sont correctement annexées au compromis de vente.
Signature et réitération du compromis de vente
La signature du compromis de vente se fait en présence d’un agent immobilier ou d’un notaire. Le compromis est établi en autant d’exemplaires originaux qu’il y a de parties impliquées. Contrairement à la promesse unilatérale de vente, le compromis de vente n’a pas besoin d’être enregistré auprès des services fiscaux.
L’acheteur est généralement tenu de verser un acompte lors de la signature du compromis, qui sera déduit du prix de vente lors de la signature de l’acte définitif.
Cet acompte sera remboursé à l’acquéreur s’il se rétracte dans les conditions légales ou si une condition suspensive n’est pas remplie dans les délais prévus. L’acompte peut être versé soit au professionnel de l’immobilier habilité, soit directement au notaire du vendeur.
Le compromis de vente doit ensuite être « réitéré » en une forme authentique, c’est-à-dire rédigé par un notaire. Cette étape est une obligation légale pour la vente d’un bien immobilier et confirme la conclusion définitive de la vente.
La rétractation après la signature du compromis de vente
Depuis août 2015, la loi protège les acquéreurs non-professionnels en leur accordant un droit de rétractation compromis de vente. C’est un délai de 10 jours (au lieu de 7 jours précédemment) qui leur permet de se rétracter de la vente.
L’acquéreur peut se rétracter sans avoir à justifier d’un motif particulier pendant ce délai. Il doit informer sa décision de rétractation dans les temps impartis à la personne désignée dans le compromis de vente.
Généralement par lettre recommandée avec avis de réception. Il est important de noter que le fait de ne pas retirer la lettre recommandée à la Poste n’empêche pas le délai de rétractation de s’appliquer.
Si le 10e jour tombe un jour férié, un samedi ou un dimanche, la fin du délai de rétractation est reportée au premier jour ouvrable suivant.
Si la rétractation est effectuée dans les délais, le compromis de vente entre particuliers est caduc. Les sommes versées par l’acquéreur doivent lui être restituées dans un délai de 21 jours à compter du lendemain de sa rétractation.
La Rédaction de l’avant-contrat : un point essentiel
L’avant-contrat, qu’il s’agisse d’une promesse de vente ou d’un compromis, peut être rédigé par les parties elles-mêmes. Que ce soit sur une feuille de papier ou à l’aide de contrats types.
➡️ Cependant, il est fortement recommandé de confier la rédaction à un professionnel tel qu’un notaire ou un agent immobilier. Ces professionnels sont tenus d’informer les deux parties et sont habitués à la rédaction de ce type de contrat.
De plus, un certain nombre de documents doivent être annexés à l’avant-contrat. Parmi les documents à annexer figure le Dossier de Diagnostic Technique, qui comprend notamment :
- le constat de risque d’exposition au plomb,
- l’état d’amiante,
- le diagnostic de performance énergétique,
conformément à l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
Si le bien vendu est situé dans une copropriété, d’autres informations et documents doivent être joints, tels que :
- le règlement de copropriété,
- et les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années,
conformément à l’article L721-2 du Code de la construction et de l’habitation.
Le délai de rétractation pour les acquéreurs
L’acquéreur qui signe un avant-contrat dispose d’un délai de rétractation de dix jours, qui est strictement incompressible.
Pendant ce délai, l’acheteur peut revenir sur son engagement en envoyant une lettre recommandée avec avis de réception. Peu importe le motif de sa rétractation, toutes les sommes versées par l’acheteur lui seront intégralement restituées dans un délai de vingt et un jours à compter du lendemain de la rétractation.
Le délai de rétractation commence à courir à partir du lendemain de la remise en main propre de l’acte conclu. Notamment par l’intermédiaire d’un professionnel mandaté pour la vente ou de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l’avant-contrat.
Par exemple, si la lettre est envoyée le 10 du mois et que sa première présentation a lieu le 12, le délai commencera à courir le 13 et expirera le 22 à minuit.
L’offre d’achat : engagement de l’acheteur
L’offre d’achat immobilier est également appelée offre de prix ou promesse unilatérale d’achat. C’est un document qui engage uniquement l’acheteur, mais pas le vendeur.
Si le vendeur accepte l’offre au prix proposé par l’acheteur, la vente est considérée comme conclue et un avant-contrat sera ensuite signé.
Les clauses suspensives : anticiper les éventualités
Que ce soit dans une promesse de vente ou dans un compromis, l’acheteur et le vendeur peuvent décider d’insérer des clauses suspensives.
Ces clauses permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certaines conditions ne sont pas remplies avant la vente définitive.
Il peut s’agir, par exemple :
- du refus de prêt de la part de la banque de l’acheteur,
- de l’exercice du droit de préemption par la commune
- ou de la découverte d’une servitude d’urbanisme majeure.
Dans de tels cas, les sommes versées par l’acheteur lui seront intégralement restituées.
De plus, un compromis de vente peut également comporter une clause de dédit. Cela permet au vendeur et/ou à l’acheteur de renoncer sans motif à la vente, moyennant le versement d’une somme convenue à l’avance.
Cependant, cette clause n’est pas courante en pratique. Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale, présente dans la plupart des compromis. Cette dernière prévoit le versement de dommages et intérêts forfaitaires par l’acheteur en cas de refus de signer la vente.
- Le compromis de vente est un avant-contrat qui officialise l’accord entre l’acheteur et le vendeur dans la vente d’un bien immobilier.
- Une fois le compromis de vente signé, les parties sont définitivement engagées, sauf si l’acquéreur se rétracte dans le délai légal et que les conditions de rétractation sont remplies.
- ⏳ Pendant la période du compromis de vente, le vendeur ne peut pas renoncer à la vente ou proposer le bien à un autre acheteur, et l’acheteur a le temps de prendre sa décision.
- Le compromis de vente nécessite la rédaction d’un contrat adapté à la situation et aux intérêts des deux parties, ainsi que l’annexion de certains documents importants.
- La signature du compromis de vente est accompagnée du versement d’un dépôt de garantie par l’acheteur, qui sera déduit du prix final lors de la signature de l’acte notarié.
- Le compromis de vente peut inclure des conditions suspensives qui garantissent que la vente ne sera conclue que si certaines conditions spécifiques sont remplies.
- ⏰ Après la signature du compromis de vente, l’acquéreur bénéficie d’un délai de rétractation de 10 jours, pendant lequel il peut se rétracter sans motif particulier.
- L’offre d’achat engage uniquement l’acheteur, tandis que le compromis de vente engage les deux parties.
- ❌ Les clauses suspensives permettent de prévoir la nullité de l’avant-contrat si certaines conditions ne sont pas remplies, laissant ainsi les parties libres de se retirer.
Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog
