Les types de surface
Si vous souhaitez vendre ou louer votre logement, ou souscrire à une assurance ménage ou incendie, il est fort probable que vous ayez besoin de mesurer l’étendue de votre logis en m².
Il existe plusieurs types de mesures de surface, notamment :
- La surface pondérée, utilisée par les syndicats de copropriétés pour évaluer la valeur d’un lot,
- La surface habitable, nécessaire pour la mise en loyer d’une propriété immobilière,
Les méthodes de calcul
Méthode avec forme simple
Dans l’application de la formule de la surface en m2, la longueur et l’envergure en mètre sont les seules dimensions prises en compte. La hauteur sous plafond et le sous-sol, bien que faisant partie de l’étendue privative, n’ont aucun impact sur l’aire.
Méthode avec le laser 360°
La technique de calcul des mètres carrés en 360° fait appel à un dispositif de numérisation tel qu’un scanner. Positionné sur un trépied, cet appareil balaie et scanne l’étendue, enregistrant toutes les mesures nécessaires. Bien que cette technologie soit coûteuse, elle offre des résultats extrêmement précis et permet de modéliser l’environnement en 3D rapidement.
Méthode par triangulation
Vous vous demandez comment l’expert en diagnostic va calculer l’étendue compliquée de votre salon-séjour dont aucun mur n’est droit. Voici les étapes à suivre :
- Identifiez d’abord le nombre de côtés de votre pièce. Ensuite, estimez individuellement les longueurs de tous les murs extérieurs, en partant d’un angle qui offre une vue sur tous les autres angles.
- Prenez les dimensions des diagonales.
- Notre logiciel détermine automatiquement l’étendue de la pièce complexe en utilisant les informations fournies. Si vous préférez le faire manuellement, additionnez simplement les surfaces en m2 de chaque polygone.
Voici un tableau récapitulatif pour calculer différentes étendues en m2 :
« L’assistance d’un diagnostiqueur immobilier certifié est hautement recommandée en raison de son expertise dans l’exécution quotidienne de ce genre de mission. Cela permet aux propriétaires du logement de s’affranchir de leurs obligations. Pour déterminer la surface réelle, il est nécessaire de connaître les différents types de surface définis par la loi et liés aux différentes situations rencontrées (la vente, la location, la copropriété, les immeubles, etc).”
Romain Baldassarre, responsable technique de DIMO diagnostic
La liste des outils utiles pour calculer la superficie en m2
- Mètre ruban
- Le télémètre
- Mètre BMI
- Laser 360°
Pour les pièces aux formes “classiques”
Si vous souhaitez calculer l’aire en mètres carrés de votre maison ou appartement, vous pouvez simplement additionner les surfaces de chacune des parties de votre propriété immobilière.
Pour mesurer l’étendue de chaque pièce, vous pouvez utiliser la multiplication « l x L » si la pièce est carrée ou rectangulaire.
Il est important d’inclure la dimension supplémentaire en centimètres pour chaque pièce. Cela peut avoir une incidence significative sur la valeur totale de l’étendue de votre logement si vous avez plusieurs pièces.
Pour les parties aux formes “particulières”
Si vous avez une pièce de forme particulière dans votre propriété immobilière et que vous ne savez pas comment calculer son étendue, ne vous inquiétez pas.
Vous pouvez :
- Diviser la zone en plusieurs parties ayant des formes simples telles que le triangle, le carré et le rectangle.
- Vous pouvez calculer l’étendue de chaque forme
- Puis les additionner pour obtenir l’étendue totale de votre pièce
Par la triangulation
Surface habitable
Lorsqu’il s’agit d’un bail, il est nécessaire de connaître la surface habitable (SH). Puisque cela permet de calculer la base fiscale de plusieurs taxes liées à la superficie du logement.
Il convient de noter que la hauteur des parties d’un logis est prise en compte lors du dimensionnement de la SH et de la loi Carrez. En effet, celles ayant une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comprises dans la zone dit « logeable ».
En conclusion, toutes les pièces faisant partie intégrante du logis doivent être incluses dans la surface au sol pour déterminer la SH. En voici une liste :
- Entrée
- Séjour
- Cuisine
- Chambres
- WC
- Salle de bain
- Dressing
- Buanderie
Pièces exclues de la surface habitable ⛔️
Les étendues à exclure sont les suivantes :
- Combles non aménagés
- Cave
- Sous-sol
- Garage
- Terrasse
- Balcon
- Véranda (sauf cas particulier)
- Dépendance
Pour qu’une véranda puisse être prise en compte dans la surface Carrez, elle doit répondre à certaines exigences. Conformément à la loi Carrez, elle peut être incluse dans la formule de la SH si elle remplit les critères suivants :
- Elle est couverte
- Fermée
- D’une hauteur supérieure à 1,80 m
- Autorisée par la copropriété
- Considérée comme une partie privative.
La loggia est soumise aux mêmes conditions. Si elle est considérée comme un espace tampon solarisé, elle peut être incluse dans la superficie chauffée.
Surface utile
Lors de l’évaluation de l’étendue en m² d’une propriété immobilière, il est judicieux de calculer la surface utile (SU), qui diffère de la surface résidentielle (SH). La SU correspond à la SH augmentée de la moitié de l’étendue des annexes qui sont réservées à l’usage exclusif des occupants. Elle est donc supérieure à la SH et permet de déterminer la valeur utile d’un logement pour ses habitants.
Pour déterminer la SU, il est nécessaire d’ajouter 50 % des annexes suivantes : cave, sous-sol, comble, grenier aménageable, balcon, véranda et terrasse.
Il est important de ne pas inclure dans le calcul m2 :
- Les jardins
- Cours
- Garages
En outre, pour les encadrements des loyers, la zone utile comporte une petite subtilité. La somme totale des annexes prises en compte est plafonnée à 16 m². Cela signifie que si l’étendue des annexes dépasse 16 m², leur étendue sera automatiquement réduite à 16 m².
Si une mesure en m2 est supérieure après la signature d’un acte authentique ou d’un bail, ni le vendeur ni le bailleur ne peuvent être poursuivis.
Cependant, l’acheteur a un an à compter de la signature de l’acte authentique pour demander une réduction du prix de vente.
À noter que :
- On considère qu’un préjudice existe si la différence d’étendue est supérieure à 5 %. Autrement dit, l’envergure mentionnée dans le contrat doit être inférieure de plus de 5 % à la surface réelle en m².
- L’acheteur ou le locataire doit effectuer une expertise contradictoire et peut se retourner contre tous les professionnels de l’immobilier ainsi que le propriétaire-vendeur ou bailleur. Ils feront appel en garantie du professionnel ayant évalué l’étendue en m2.
- Si aucune mesure de la superficie Carrez n’a été fournie, l’acheteur peut demander l’annulation de l’acte d’achat dans le mois qui suit la transaction.
- En cas d’erreur de surface, l’acheteur ou le bailleur peut obtenir une indemnisation de la part de l’entité responsable (propriétaire-vendeur ou bailleur, ou professionnel) ayant effectué la formule en m2 de cette superficie.
- Chaque acquéreur a le droit à une réduction du coût d’achat, qu’il soit de bonne foi ou non. Le fait d’être informé de cette situation lors de la signature de l’acte d’achat n’a pas d’importance.
