Annulation vente maison : quelles personnes ont la capacité d’en empêcher la vente ? 🪙
Lors d’un accord immobilier, la liquidation d’une habitation peut être interrompue par l’une des parties impliquées dans le processus.
En général, c’est l’acheteur qui a davantage de motifs pour annuler la vente, que ce soit :
- Lors de la signature de l’avant-contrat
- Après la signature de l’engagement définitif chez le notaire.
Cette situation peut se produire si l’acquéreur découvre un motif d’annulation de l’offre d’achat après avoir signé un bon de visite et demande alors l’annulation de la vente.
Il est également possible qu’un agent externe intervienne dans le processus pour bloquer l’acquisition, tels que :
- Les banques ;
- Les notaires.
© Guy Hoquet
Annuler une offre d’achat acceptée par le vendeur
La rédaction d’une offre d’achat est une étape importante dans le processus d’opération immobilière. Elle formalise la décision de l’acheteur de se porter candidat à l’acquisition du bien.
Pour être valide, l’offre doit contenir certaines informations obligatoires, telles que :
- L’adresse du bien et sa description ;
- Le prix de vente ;
- La durée de validité de la proposition ;
- Les procédures de réponse de la part du vendeur ;
- Le mode de financement.
L’acquéreur peut se rétracter à tout moment avant l’acceptation de l’offre. Si le vendeur accepte, il doit informer l’acheteur de tout abandon ultérieur.
En cas de refus, il peut révoquer la cession en envoyant une lettre de rétractation recommandée avec accusé de réception.
Motifs pour annuler une vente avant la signature chez le notaire 📄
Ci-dessous, sont présentées les différentes situations dans lesquelles une vente de bien immobilier peut être annulée avant l’engagement écrit définitif chez l’officier public :
Les délais de rétractation :
Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, sachez que vous disposez du droit de se rétracter pour révoquer la vente. Cette possibilité s’applique même après l’engagement écrit de l’avant-contrat (compromis ou promesse de cession).
Suite à un compromis de vente
Depuis l’adoption de la loi Macron en 2015, la période de réflexion en cas de compromis de vente est de 10 jours. Il débute le lendemain de la réception de l’accord.
L’exercice du droit se fait de manière unilatérale :
- Sans obligation de fournir un motif ;
- Sans entraîner de pénalités pour l’acquéreur.
Pour être valide, la notification de renoncement doit être envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception. De plus, le vendeur ne peut pas conserver l’indemnité d’immobilisation.
« Lorsque la promesse de vente ou le contrat préliminaire, ayant pour objet la vente d’un immeuble à usage d’habitation, est conclu par l’action sous seing privé, le bénéficiaire de l’acte dispose d’un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation lui étant faite de l’acte lui permettant d’exercer son droit de rétractation sans avoir à justifier de motifs ni à payer de pénalités, à l’exception, le cas échéant, des frais visés à l’article L. 271-2. » – Article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation
Suite à un acte de vente sans avant-contrat
S’il est signé sans qu’un engagement préalable n’ait été établi, une période de réflexion s’applique également. Il est de 10 jours et les mêmes conditions s’appliquent pour le compromis ou la garantie de vente.
Cependant, dans le cas d’une vente à distance effectuée à la suite d’un démarchage, la période est prolongée à 14 jours.
Vous trouverez ici tous les renseignements en lien avec les droits de résiliation ici.
Promesse de vente : refus de lever l’option d’achat
Même si vous avez dépassé la période d’abandon après avoir ratifié un engagement de vente, il est toujours possible d’annuler la vente.
Contrairement au compromis de vente, la garantie de vente comporte une option d’achat qui permet à l’acquéreur de : confirmer ou non son achat immobilier dans un délai défini.
Par conséquent, si vous avez dépassé votre délai de rétractation, vous pouvez encore annuler la vente en ne levant pas l’option d’acquisition. À la fin du délai prévu par la promesse de vente, la vente sera automatiquement annulée.
Toutefois, il est important de noter que si l’option n’est pas levée en dehors des conditions suspensives, cela entraînera la perte de l’indemnité d’immobilisation.
- Votre demande de prêt,
- Votre assurance emprunteur,
- Tout autre engagement que vous auriez pris en conséquence.
Activer les conditions suspensives
Il est également possible de révoquer une vente immobilière en activant les conditions suspensives. Cette clause, inscrite dans votre engagement préalable, vous permet de vous désengager si certaines conditions ne sont pas remplies.
Si vous avez :
- Signé l’engagement préalable ;
- Que vous essuyez trois refus de prêt de la part des banques.
L’engagement préalable est alors automatiquement annulé. Vous n’êtes plus engagé et la vente est donc annulée.
Annulation vente maison : les motifs après la signature chez le notaire 📝
Ci-dessous, sont présentées les différentes situations dans lesquelles une vente immobilière peut être annulée après le paraphe définitif chez l’officier public :
Vice caché :
Les défauts affectant le bien immobilier en question dans le cadre d’une transaction sont inconnus des deux parties.
De plus, ces vices cachés sont d’une gravité telle qu’ils rendent l’habitation du bien impossible, bien plus que dans le cas de dol.
Les exemples de ces vices cachés peuvent être :
- Un terrain pollué ou inondable ;
- La présence de parasites tels que la mérule ou les termites non détectés par les diagnostics obligatoires ;
- Un niveau anormal d’humidité dans le bien ;
- Des fondations défectueuses.
Il est important de noter que les défauts visibles à l’œil nu durant la visite immobilière ne sont pas considérés comme des vices cachés en vertu de la qualification juridique de ces derniers.
Si un vice caché est découvert, l’acheteur doit le signaler dans une échéance de deux ans à compter de la vente immobilière de la villa ou de l’appartement. L’acheteur peut alors intenter une action en justice pour exiger le remboursement d’une partie du montant de vente ou demander l’annulation de celle-ci.
Toutefois, si l’accord de vente contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés, ce recours n’est pas applicable.
Vice de consentement ou dol :
Lorsqu’un acquéreur renonce à son titre de propriété, la découverte d’un vice de consentement en est souvent la cause principale.
Le « dol » est un terme juridique désignant la tromperie volontaire d’une des deux parties impliquées dans l’opération immobilière, généralement le vendeur. Il s’agit du fait que le propriétaire ait volontairement dissimulé certains éléments qui pourraient influencer négativement la décision de l’acheteur d’acquérir le bien.
Pour prouver l’existence d’un dol, l’acquéreur doit démontrer l’existence d’un défaut important et véridique.
La jurisprudence française définit plusieurs exemples d’annulation de vente immobilière, tels que :
- La dissimulation délibérée d’un défaut majeur dans la construction du bien ;
- Le manque d’information de l’acheteur concernant les travaux ;
- Les constructions causant des nuisances sonores ;
- La dévaluation de la valeur du bien en raison d’un projet immobilier à proximité ;
- Le défaut de paiement de charges importantes par le vendeur pour un bien en copropriété.
En cas de vice, le seul recours du client pour obtenir réparation ou révoquer la vente reste le recours en justice.
L’objectif principal est de prouver que le propriétaire n’a pas notifié l’une de ces erreurs de manière « complète et loyale » lors de la vente et des échanges. Cependant, il est souvent difficile de prouver que le vendeur avait connaissance du défaut et l’a intentionnellement dissimulé.
Dans tous les cas, le client dispose d’une échéance de 5 ans pour engager une procédure judiciaire contre l’ancien propriétaire.
Les sanctions infligées au vendeur, en cas de dol vérifié, peuvent être :
- L’annulation de l’accord de vente ;
- Le remboursement du montant de vente à l’acquéreur ;
- Des dommages et intérêts peuvent également être demandés.
Cependant, juste avant la signature définitive chez le notaire, la famille a découvert un élément crucial qui avait été dissimulé par le vendeur. En effet, ils ont remarqué que la bâtisse avait subi des dégâts structurels majeurs qui avaient été camouflés par de la peinture et des tapisseries. Le vendeur avait clairement dissimulé les défauts afin de les faire passer inaperçus lors des visites.
En découvrant ce dol, la famille était profondément déçue et s’est sentie trompée. Ils ont immédiatement contacté leur avocat pour annuler la vente immobilière et récupérer leur argent. Bien qu’ils aient été frustrés de ne pas avoir trouvé leur villa de rêve, ils ont réalisé que la découverte du dol avait évité de futurs problèmes et dépenses importantes.
La famille a finalement trouvé une nouvelle demeure après quelques mois de recherche supplémentaires, mais cette fois-ci, ils ont été plus vigilants dans leurs inspections. Ils ont également fait appel à un expert en bâtiment pour s’assurer qu’il n’y avait pas de vices cachés. Elle a pu acheter leur nouvelle villa en toute confiance, sachant qu’elle était exempte de défauts dissimulés et de dol.
Lésion :
C’est une situation juridique rare qui survient lorsque le vendeur se rend compte que le prix de vente du bien est inférieur à sa valeur réelle, ce qui profite aux acheteurs.
Si le bien est vendu :
- À un prix considérablement inférieur à sa valeur marchande ;
- Qu’il a été évalué par un professionnel de l’immobilier ;
La loi française considère que le vendeur a subi une lésion. Dans ce cas, le vendeur peut demander l’abandon de la transaction ou une indemnisation.
Pour prouver la lésion, le prix de vente payé par l’acheteur doit être inférieur ou égal aux 5/12 de la valeur marchande du bien. C’est une sous-estimation considérable qui impacte le vendeur.
Le préjudice est basé sur : | Si le vendeur est lésé, il peut intenter : |
|---|---|
La valeur vénale à la date du paraphe de l’accord de vente | Une procédure judiciaire pour résilier l’accord |
Il doit être vérifié par un expert indépendant | Annuler la vente de sa maison ou de son appartement |
Non-respect des obligations de délivrance :
L’obligation de délivrance d’un vendeur en matière immobilière consiste à :
- Laisser le bien dans l’état décrit dans l’accord de cession ;
- Remettre à l’acheteur les clés et l’ensemble des équipements matériels.
Il est évident que le logement ne doit pas être occupé par un agent extérieur au moment de l’attribution par le vendeur.
Si le vendeur ne respecte pas cette obligation de résultat, le client peut engager une poursuite judiciaire et demander l’annulation de la vente immobilière.
- Il est possible d’annuler la vente de son logement avant la signature chez un officier public,
- Mais aussi après la signature, cependant il faut que ce soit justifié,
- Les notaires, les banques et les acheteurs peuvent également faire révoquer la vente d’une maison,
- Le vendeur, s’il annule, risque des poursuites judiciaires.
Jaqe vous remercie d’être passé sur son blog
